引言：中國(guó)潮、國(guó)際范、煙火氣……總是能循序漸進(jìn)從胡同走向中央商務(wù)區(qū)，在多元與包容的基礎(chǔ)上烙印只屬于北京的商業(yè)變遷。由商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行和消費(fèi)促進(jìn)司、北京市商務(wù)局指導(dǎo)，北京市商業(yè)聯(lián)合會(huì)、北京商報(bào)社共同主辦的2022年度（第十六屆）北京商業(yè)高峰論壇暨北京國(guó)際消費(fèi)中心城市論壇上，《2022北京商業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》正式發(fā)布。該報(bào)告通過(guò)與政府、企業(yè)深度溝通，進(jìn)行一線(xiàn)走訪，從多角度、多業(yè)態(tài)來(lái)呈現(xiàn)北京商業(yè)發(fā)展變化及未來(lái)北京商業(yè)發(fā)展藍(lán)圖。

(資料圖片僅供參考)

“平房變樓房，農(nóng)民變市民”是亦莊老人們常常掛在嘴邊的一句話(huà)。上世紀(jì)六七十年代，亦莊處于大興、朝陽(yáng)、通州交界的“三不管”地區(qū)，是不折不扣的城鄉(xiāng)接合部，1991年，隨著規(guī)劃文件的逐步下達(dá)，昔日的荒郊僻壤逐漸變身成為現(xiàn)代化國(guó)際高端產(chǎn)業(yè)新區(qū)。

高端產(chǎn)業(yè)滋養(yǎng)商業(yè)創(chuàng)新

在寬闊的馬路上，一輛汽車(chē)疾馳而過(guò)，而駕駛座上卻空無(wú)一人。在這里生活的人們或許難以想象，30多年后，這片曾經(jīng)雜草叢生的土地竟成為了北京乃至全中國(guó)無(wú)人駕駛技術(shù)試驗(yàn)、運(yùn)用的沃土。

規(guī)劃面積225平方公里的亦莊新城，處處充滿(mǎn)了刷新人們認(rèn)知的可能性。政策吸引之下，以建設(shè)具有“全球影響力的科技成果轉(zhuǎn)化承載區(qū)”為規(guī)劃目標(biāo)的亦莊新城，已經(jīng)形成了一批具有全球影響力的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和科技服務(wù)中心，京東、小米、泰德、同仁堂科技、奔馳等知名企業(yè)匯聚于此。如同圍繞恒星旋轉(zhuǎn)般，商業(yè)業(yè)態(tài)也逐漸破土而出、點(diǎn)綴其間，并散發(fā)出耀眼的創(chuàng)新性和生命力。

比如，在逛超市的時(shí)候，順便換個(gè)新發(fā)型怎么樣？今年9月中旬，3.0版本的七鮮超市在亦莊新城亮相。相比起主打品質(zhì)生鮮的1.0版本和傾向于專(zhuān)業(yè)美食解決方案的2.0版本，在3.0版本的七鮮超市里，更多的區(qū)域被用來(lái)與美容、家居、文化等領(lǐng)域進(jìn)行聯(lián)動(dòng)：“七鮮×集美形象”的潮流理發(fā)護(hù)膚場(chǎng)景、與米萊童書(shū)聯(lián)手打造的圖書(shū)區(qū)域以及和小罐茶、大洋世家、宜卡家居等不同業(yè)態(tài)進(jìn)行的聯(lián)名……

商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新往往來(lái)自客群的需要。七鮮在亦莊新城打造“一站式概念生活場(chǎng)”，自然也根植于亦莊新城客群的需求當(dāng)中。京東七鮮華北一區(qū)總經(jīng)理陳家福坦言，亦莊新城有著強(qiáng)勁消費(fèi)潛力的客群，是七鮮3.0版本落子其中的重要原因之一。

特殊的消費(fèi)客群賦予了亦莊新城獨(dú)特的商業(yè)活力，七鮮3.0版本的“一站式概念生活場(chǎng)”的靈感也來(lái)源于此?！皩?duì)于亦莊新城的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們的生活和工作范圍大多都在15公里的半徑內(nèi)，所以在這里的商業(yè)形態(tài)需要滿(mǎn)足人們‘商務(wù)+生活’的雙重需求?！标惣腋Ｍ嘎?，在亦莊新城3.0版本的七鮮超市中，除了提供體驗(yàn)式的生活場(chǎng)景，線(xiàn)上業(yè)務(wù)的表現(xiàn)也十分亮眼。七鮮數(shù)據(jù)顯示，在亦莊區(qū)域的七鮮超市全渠道業(yè)務(wù)中，線(xiàn)上業(yè)務(wù)占比約達(dá)60%，而線(xiàn)下業(yè)務(wù)則穩(wěn)定在45%-50%的區(qū)間，客單價(jià)同比增速在30%左右。

想要激發(fā)業(yè)態(tài)活水，開(kāi)放的營(yíng)商環(huán)境是必不可少的培育空間。“七鮮亦莊龍湖天街店從進(jìn)場(chǎng)裝修到開(kāi)業(yè)僅用了80天左右?！标惣腋Ｕf(shuō)，對(duì)比其他區(qū)域120天左右的開(kāi)業(yè)周期，亦莊政府所給予的政策利好以及相對(duì)寬松的營(yíng)商環(huán)境有效地提高了商業(yè)的升級(jí)效率。

而這也意味著，亦莊新城的商業(yè)流量，很大程度得依靠于周邊產(chǎn)業(yè)配套的完善程度。在走訪中，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，大部分商圈的工作日客流量來(lái)自于周邊企業(yè)人群，并且主要集中在大族廣場(chǎng)和亦莊創(chuàng)意廣場(chǎng)這兩個(gè)周邊產(chǎn)業(yè)配套較為成熟的商圈，反觀處于兩者之間的力寶廣場(chǎng)，由于周邊產(chǎn)業(yè)入駐率不足，即使在周末也顯得較為冷清。

聚焦家庭做大社區(qū)消費(fèi)

產(chǎn)業(yè)之外，居民區(qū)也是商業(yè)繁茂生長(zhǎng)的重要土壤。2012-2018年，7年間，瀛海鎮(zhèn)28個(gè)村的村民，超過(guò)1.7萬(wàn)余人完成了“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的手續(xù)。這批居民，是最早一批入住亦莊新城的居民之一。對(duì)于由鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變而來(lái)的亦莊新城來(lái)說(shuō)，社區(qū)配套的設(shè)施是規(guī)劃時(shí)的重中之重。由此，以瀛海鎮(zhèn)為核心，社區(qū)商業(yè)在亦莊新城中逐漸應(yīng)運(yùn)而生。

2022年9月底，聚焦社區(qū)人群需求的家庭親子型購(gòu)物中心瀛海環(huán)宇坊正式開(kāi)業(yè)?！霸诮ㄔO(shè)之初，這個(gè)項(xiàng)目的雛形其實(shí)跟最終亮相時(shí)的定位還是有一定差距的。”中海瀛海環(huán)宇坊總經(jīng)理劉東波透露，瀛海環(huán)宇坊項(xiàng)目最初的定位是以底商、小型商超和住宅為主的小商業(yè)體，“但是隨著亦莊新城的開(kāi)發(fā)逐漸完善，周邊的限競(jìng)房、‘農(nóng)民上樓’持續(xù)推進(jìn)，以及交通的不斷完善，我們發(fā)現(xiàn)周?chē)木幼】腿河泻艽蟮陌l(fā)展?jié)摿Γ詻Q定將這個(gè)項(xiàng)目改為大型家庭社區(qū)購(gòu)物中心”。

乘著社區(qū)商業(yè)的東風(fēng)，瀛海環(huán)宇坊亮相之初，開(kāi)業(yè)率就達(dá)到了90%，并吸引了一批京南首店入駐：韓國(guó)國(guó)民MC自創(chuàng)烤肉類(lèi)品牌姜虎東白丁、朝鮮族特色菜肴三泉冷面、阿目川小館、鹽幫小廚……不難看出，作為定位社區(qū)家庭商業(yè)的大型商圈，餐飲是瀛海環(huán)宇坊的主力業(yè)態(tài)?！霸谝咔橛绊懴?，商業(yè)最穩(wěn)妥的部分其實(shí)是‘最后一公里’的社區(qū)商業(yè)，而社區(qū)商業(yè)中最重要的就是剛需。”劉東波認(rèn)為，民以食為天，只有吃得多、吃得好了，周邊的居民才會(huì)提升對(duì)社區(qū)商業(yè)的認(rèn)可度。

作為地鐵8號(hào)線(xiàn)南段12站唯一一座TOD商業(yè)綜合體，瀛海環(huán)宇坊項(xiàng)目可以輻射周邊5公里范圍內(nèi)的40萬(wàn)入住人口。軌道交通，也是亦莊新城商業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的利好因素。最新發(fā)布的《北京市商業(yè)消費(fèi)空間布局專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2022年-2035年）》明確指出：要“以軌道交通為先導(dǎo)，新增培育亦莊新城通州部分的次渠和亦莊新城大興部分的瀛海兩處地區(qū)活力消費(fèi)圈， 建設(shè)高品質(zhì)地區(qū)活力中心和便捷、優(yōu)質(zhì)、富有活力的高質(zhì)量商業(yè)消費(fèi)集聚區(qū)”。

“目前來(lái)看，環(huán)宇坊周末的客流量基本維持在3萬(wàn)+，餐飲的消費(fèi)大約占到整體的50%左右?！眲|波認(rèn)為，環(huán)宇坊的客流量還有一定的發(fā)展空間，“因?yàn)楫?dāng)下項(xiàng)目周邊的住宅入住率比較低，大概在11.8萬(wàn)人左右，未來(lái)在新項(xiàng)目的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)很快將會(huì)突破15萬(wàn)”。

對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，劉東波還是比較樂(lè)觀的。根據(jù)北京市發(fā)改委發(fā)布的相關(guān)文件，中日國(guó)際產(chǎn)業(yè)園、北京首個(gè)百萬(wàn)平方米的新型國(guó)際人才社區(qū)等新項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)落戶(hù)亦莊新城，隨著更多的人群入住，商業(yè)的消費(fèi)環(huán)境將會(huì)被進(jìn)一步支撐起來(lái)。

從鄰里型向廣域型商業(yè)擴(kuò)展

放眼全國(guó)，亦莊新城的改造模式并不是個(gè)例。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)主任郭增利看來(lái)，亦莊新城的改造與蘇州工業(yè)園區(qū)的改造規(guī)劃有著驚人的相似之處?！澳壳埃K州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為全國(guó)新城區(qū)發(fā)展的成功標(biāo)桿，這也在一定程度上能夠給亦莊新城‘打打氣’?！惫隼忉尩?，和蘇州工業(yè)園區(qū)一樣，亦莊新城在發(fā)展初期更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，配套方面基本依賴(lài)周邊提供，但當(dāng)亦莊新城從早期的開(kāi)發(fā)區(qū)模式進(jìn)化到如今的新城模式，人口導(dǎo)入的重要性將會(huì)逐步提高。

而從原來(lái)的產(chǎn)業(yè)配套到如今的“城在前、產(chǎn)在后”，亦莊新城現(xiàn)存的商業(yè)體也面臨著一種苦樂(lè)不均的尷尬狀態(tài)，它們都有各自的亮點(diǎn)，但也都有各自的無(wú)奈。

“時(shí)機(jī)就是一切”，這句話(huà)在亦莊新城的商業(yè)發(fā)展中被體現(xiàn)得淋漓盡致?！耙嗲f新城商業(yè)發(fā)展最關(guān)鍵的難點(diǎn)在于，必須解決好商業(yè)發(fā)展時(shí)序與城市發(fā)展時(shí)序的完全統(tǒng)一，避免要么超前、要么滯后的窘境?！惫隼ㄗh，政府部門(mén)可以將商業(yè)設(shè)施作為城市基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施列入城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展計(jì)劃，“重要的是不能用完全商業(yè)化、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)思維進(jìn)行商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)”。

和中心城市不同，廣域型商業(yè)，或許是亦莊新城未來(lái)可以嘗試的建設(shè)方向。郭增利表示，一方面，亦莊新城可以結(jié)合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和導(dǎo)入，將商業(yè)空間與之進(jìn)行有機(jī)融合；另一方面則可以從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鄰里型商業(yè)入手，隨著產(chǎn)業(yè)和人口的發(fā)展情況，逐步擴(kuò)展到社區(qū)級(jí)或者片區(qū)級(jí)商業(yè)，最終在整個(gè)亦莊新城形成人口集聚規(guī)模后，建設(shè)面向亦莊新城的廣域型商業(yè)。“不同于中心城區(qū)的設(shè)施擴(kuò)容模式，在新城模式下，只有把商業(yè)設(shè)施理解為城市基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)與社會(huì)服務(wù)功能體，并給予充分的政策支持和引導(dǎo)，才能確保商業(yè)發(fā)展時(shí)序與城市發(fā)展時(shí)序、產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)序的無(wú)縫銜接?！?/p>

畢竟，商業(yè)從來(lái)都不是人們生活的唯一主角。但難以否認(rèn)的是，在生活這出劇目中，作為黃金配角的商業(yè)也是必不可少。

北京商報(bào)記者 何倩 喬心怡

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