引言：中國潮、國際范、煙火氣……總是能循序漸進從胡同走向中央商務區(qū)，在多元與包容的基礎上烙印只屬于北京的商業(yè)變遷。由商務部市場運行和消費促進司、北京市商務局指導，北京市商業(yè)聯(lián)合會、北京商報社共同主辦的2022年度（第十六屆）北京商業(yè)高峰論壇暨北京國際消費中心城市論壇上，《2022北京商業(yè)發(fā)展藍皮書》正式發(fā)布。該報告通過與政府、企業(yè)深度溝通，進行一線走訪，從多角度、多業(yè)態(tài)來呈現(xiàn)北京商業(yè)發(fā)展變化及未來北京商業(yè)發(fā)展藍圖。

(資料圖片僅供參考)

“平房變樓房，農(nóng)民變市民”是亦莊老人們常常掛在嘴邊的一句話。上世紀六七十年代，亦莊處于大興、朝陽、通州交界的“三不管”地區(qū)，是不折不扣的城鄉(xiāng)接合部，1991年，隨著規(guī)劃文件的逐步下達，昔日的荒郊僻壤逐漸變身成為現(xiàn)代化國際高端產(chǎn)業(yè)新區(qū)。

高端產(chǎn)業(yè)滋養(yǎng)商業(yè)創(chuàng)新

在寬闊的馬路上，一輛汽車疾馳而過，而駕駛座上卻空無一人。在這里生活的人們或許難以想象，30多年后，這片曾經(jīng)雜草叢生的土地竟成為了北京乃至全中國無人駕駛技術試驗、運用的沃土。

規(guī)劃面積225平方公里的亦莊新城，處處充滿了刷新人們認知的可能性。政策吸引之下，以建設具有“全球影響力的科技成果轉化承載區(qū)”為規(guī)劃目標的亦莊新城，已經(jīng)形成了一批具有全球影響力的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和科技服務中心，京東、小米、泰德、同仁堂科技、奔馳等知名企業(yè)匯聚于此。如同圍繞恒星旋轉般，商業(yè)業(yè)態(tài)也逐漸破土而出、點綴其間，并散發(fā)出耀眼的創(chuàng)新性和生命力。

比如，在逛超市的時候，順便換個新發(fā)型怎么樣？今年9月中旬，3.0版本的七鮮超市在亦莊新城亮相。相比起主打品質生鮮的1.0版本和傾向于專業(yè)美食解決方案的2.0版本，在3.0版本的七鮮超市里，更多的區(qū)域被用來與美容、家居、文化等領域進行聯(lián)動：“七鮮×集美形象”的潮流理發(fā)護膚場景、與米萊童書聯(lián)手打造的圖書區(qū)域以及和小罐茶、大洋世家、宜卡家居等不同業(yè)態(tài)進行的聯(lián)名……

商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新往往來自客群的需要。七鮮在亦莊新城打造“一站式概念生活場”，自然也根植于亦莊新城客群的需求當中。京東七鮮華北一區(qū)總經(jīng)理陳家福坦言，亦莊新城有著強勁消費潛力的客群，是七鮮3.0版本落子其中的重要原因之一。

特殊的消費客群賦予了亦莊新城獨特的商業(yè)活力，七鮮3.0版本的“一站式概念生活場”的靈感也來源于此?！皩τ谝嗲f新城的消費者來說，他們的生活和工作范圍大多都在15公里的半徑內，所以在這里的商業(yè)形態(tài)需要滿足人們‘商務+生活’的雙重需求?！标惣腋Ｍ嘎?，在亦莊新城3.0版本的七鮮超市中，除了提供體驗式的生活場景，線上業(yè)務的表現(xiàn)也十分亮眼。七鮮數(shù)據(jù)顯示，在亦莊區(qū)域的七鮮超市全渠道業(yè)務中，線上業(yè)務占比約達60%，而線下業(yè)務則穩(wěn)定在45%-50%的區(qū)間，客單價同比增速在30%左右。

想要激發(fā)業(yè)態(tài)活水，開放的營商環(huán)境是必不可少的培育空間。“七鮮亦莊龍湖天街店從進場裝修到開業(yè)僅用了80天左右?！标惣腋Ｕf，對比其他區(qū)域120天左右的開業(yè)周期，亦莊政府所給予的政策利好以及相對寬松的營商環(huán)境有效地提高了商業(yè)的升級效率。

而這也意味著，亦莊新城的商業(yè)流量，很大程度得依靠于周邊產(chǎn)業(yè)配套的完善程度。在走訪中，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，大部分商圈的工作日客流量來自于周邊企業(yè)人群，并且主要集中在大族廣場和亦莊創(chuàng)意廣場這兩個周邊產(chǎn)業(yè)配套較為成熟的商圈，反觀處于兩者之間的力寶廣場，由于周邊產(chǎn)業(yè)入駐率不足，即使在周末也顯得較為冷清。

聚焦家庭做大社區(qū)消費

產(chǎn)業(yè)之外，居民區(qū)也是商業(yè)繁茂生長的重要土壤。2012-2018年，7年間，瀛海鎮(zhèn)28個村的村民，超過1.7萬余人完成了“農(nóng)轉非”的手續(xù)。這批居民，是最早一批入住亦莊新城的居民之一。對于由鄉(xiāng)村轉變而來的亦莊新城來說，社區(qū)配套的設施是規(guī)劃時的重中之重。由此，以瀛海鎮(zhèn)為核心，社區(qū)商業(yè)在亦莊新城中逐漸應運而生。

2022年9月底，聚焦社區(qū)人群需求的家庭親子型購物中心瀛海環(huán)宇坊正式開業(yè)。“在建設之初，這個項目的雛形其實跟最終亮相時的定位還是有一定差距的?！敝泻ｅ－h(huán)宇坊總經(jīng)理劉東波透露，瀛海環(huán)宇坊項目最初的定位是以底商、小型商超和住宅為主的小商業(yè)體，“但是隨著亦莊新城的開發(fā)逐漸完善，周邊的限競房、‘農(nóng)民上樓’持續(xù)推進，以及交通的不斷完善，我們發(fā)現(xiàn)周圍的居住客群有很大的發(fā)展?jié)摿Γ詻Q定將這個項目改為大型家庭社區(qū)購物中心”。

乘著社區(qū)商業(yè)的東風，瀛海環(huán)宇坊亮相之初，開業(yè)率就達到了90%，并吸引了一批京南首店入駐：韓國國民MC自創(chuàng)烤肉類品牌姜虎東白丁、朝鮮族特色菜肴三泉冷面、阿目川小館、鹽幫小廚……不難看出，作為定位社區(qū)家庭商業(yè)的大型商圈，餐飲是瀛海環(huán)宇坊的主力業(yè)態(tài)?！霸谝咔橛绊懴拢虡I(yè)最穩(wěn)妥的部分其實是‘最后一公里’的社區(qū)商業(yè)，而社區(qū)商業(yè)中最重要的就是剛需?！眲|波認為，民以食為天，只有吃得多、吃得好了，周邊的居民才會提升對社區(qū)商業(yè)的認可度。

作為地鐵8號線南段12站唯一一座TOD商業(yè)綜合體，瀛海環(huán)宇坊項目可以輻射周邊5公里范圍內的40萬入住人口。軌道交通，也是亦莊新城商業(yè)開發(fā)過程中的利好因素。最新發(fā)布的《北京市商業(yè)消費空間布局專項規(guī)劃（2022年-2035年）》明確指出：要“以軌道交通為先導，新增培育亦莊新城通州部分的次渠和亦莊新城大興部分的瀛海兩處地區(qū)活力消費圈， 建設高品質地區(qū)活力中心和便捷、優(yōu)質、富有活力的高質量商業(yè)消費集聚區(qū)”。

“目前來看，環(huán)宇坊周末的客流量基本維持在3萬+，餐飲的消費大約占到整體的50%左右。”劉東波認為，環(huán)宇坊的客流量還有一定的發(fā)展空間，“因為當下項目周邊的住宅入住率比較低，大概在11.8萬人左右，未來在新項目的帶動下，預計很快將會突破15萬”。

對于未來的發(fā)展，劉東波還是比較樂觀的。根據(jù)北京市發(fā)改委發(fā)布的相關文件，中日國際產(chǎn)業(yè)園、北京首個百萬平方米的新型國際人才社區(qū)等新項目將會陸續(xù)落戶亦莊新城，隨著更多的人群入住，商業(yè)的消費環(huán)境將會被進一步支撐起來。

從鄰里型向廣域型商業(yè)擴展

放眼全國，亦莊新城的改造模式并不是個例。在中國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會主任郭增利看來，亦莊新城的改造與蘇州工業(yè)園區(qū)的改造規(guī)劃有著驚人的相似之處。“目前，蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為全國新城區(qū)發(fā)展的成功標桿，這也在一定程度上能夠給亦莊新城‘打打氣’?！惫隼忉尩?，和蘇州工業(yè)園區(qū)一樣，亦莊新城在發(fā)展初期更強調產(chǎn)業(yè)導入，配套方面基本依賴周邊提供，但當亦莊新城從早期的開發(fā)區(qū)模式進化到如今的新城模式，人口導入的重要性將會逐步提高。

而從原來的產(chǎn)業(yè)配套到如今的“城在前、產(chǎn)在后”，亦莊新城現(xiàn)存的商業(yè)體也面臨著一種苦樂不均的尷尬狀態(tài)，它們都有各自的亮點，但也都有各自的無奈。

“時機就是一切”，這句話在亦莊新城的商業(yè)發(fā)展中被體現(xiàn)得淋漓盡致?！耙嗲f新城商業(yè)發(fā)展最關鍵的難點在于，必須解決好商業(yè)發(fā)展時序與城市發(fā)展時序的完全統(tǒng)一，避免要么超前、要么滯后的窘境?！惫隼ㄗh，政府部門可以將商業(yè)設施作為城市基礎服務設施列入城市基礎設施的發(fā)展計劃，“重要的是不能用完全商業(yè)化、市場化的房地產(chǎn)思維進行商業(yè)設施的開發(fā)”。

和中心城市不同，廣域型商業(yè)，或許是亦莊新城未來可以嘗試的建設方向。郭增利表示，一方面，亦莊新城可以結合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和導入，將商業(yè)空間與之進行有機融合；另一方面則可以從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鄰里型商業(yè)入手，隨著產(chǎn)業(yè)和人口的發(fā)展情況，逐步擴展到社區(qū)級或者片區(qū)級商業(yè)，最終在整個亦莊新城形成人口集聚規(guī)模后，建設面向亦莊新城的廣域型商業(yè)?！安煌谥行某菂^(qū)的設施擴容模式，在新城模式下，只有把商業(yè)設施理解為城市基礎設施和商業(yè)與社會服務功能體，并給予充分的政策支持和引導，才能確保商業(yè)發(fā)展時序與城市發(fā)展時序、產(chǎn)業(yè)發(fā)展時序的無縫銜接。”

畢竟，商業(yè)從來都不是人們生活的唯一主角。但難以否認的是，在生活這出劇目中，作為黃金配角的商業(yè)也是必不可少。

北京商報記者 何倩 喬心怡

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關鍵詞： 社區(qū)商業(yè) 北京商業(yè) 蘇州工業(yè)園區(qū)