這兩個(gè)月，來(lái)咨詢(xún)我們房產(chǎn)的人特別多，石榴叔針對(duì)需求做了一個(gè)排序，依次是剛需、學(xué)區(qū)房、剛改。

剛需很急，怕上錯(cuò)車(chē)，趕不上車(chē)。買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)也很急，距離最后落戶(hù)時(shí)間越來(lái)越近，究竟能不能踩到底。剛改更急，老房子賣(mài)不掉，卻已經(jīng)看上了新房子。

用中介的話說(shuō)：“市場(chǎng)正在從拉鋸戰(zhàn)，變成了心理戰(zhàn)。每一筆交易，三方都很心累。”

和以前百花齊放，什么房子都好賣(mài)不同，現(xiàn)在好賣(mài)的房子，或多或少存在一些共性。

石榴叔總結(jié)了一下，有五類(lèi)。

01

一樓帶院的房子

回頭看，我在2019年寫(xiě)的那篇《老房子的投資哲學(xué)：一樓是寶》，還是很準(zhǔn)確的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了判斷。

當(dāng)時(shí)評(píng)論區(qū)很多人質(zhì)疑，認(rèn)為一樓問(wèn)題很多，例如潮濕、采光不好、蚊蟲(chóng)多、下水道反水。

可是從最近我們掌握的各地交易數(shù)據(jù)看，主城一樓，尤其帶院子的，都是整個(gè)小區(qū)最暢銷(xiāo)的，甚至有不少自媒體賬號(hào)，專(zhuān)門(mén)賣(mài)一樓帶院的房子。

原因?很多年輕人看不懂，各種嫌棄，但老人沒(méi)有得選，因?yàn)榕啦粍?dòng)樓，加上行動(dòng)不便。他們對(duì)房子新舊沒(méi)有執(zhí)念，低樓層是唯一要求，有可能的話，最好同一個(gè)小區(qū)，不用重新適應(yīng)環(huán)境。

身邊不少有條件的朋友，一直在找這樣的房子，主要是考慮父母老了以后，接到身邊，希望離菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院近一點(diǎn)。

成交量大的另一個(gè)原因是，這樣的房子總價(jià)不嚇人。很多老小區(qū)的現(xiàn)狀是，三樓以上賣(mài)不掉，一樓呼呼的賣(mài)。

02

低總價(jià)初中單學(xué)區(qū)房

現(xiàn)在買(mǎi)學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)，不是存在，而是肉眼可見(jiàn)。

石榴叔和所有來(lái)咨詢(xún)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，說(shuō)的第一句話就是：“你們要能接受未來(lái)房子賣(mài)地時(shí)候貶值”。

當(dāng)然，家長(zhǎng)也想得很清楚，這就是一筆教育投入，買(mǎi)的是心安。以前“白上個(gè)學(xué)，還能賺一筆”的年代已經(jīng)結(jié)束。

既然會(huì)虧，那如何才能把虧損降到最低?對(duì)于購(gòu)買(mǎi)初中單學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，他們會(huì)最大程度控制投入。說(shuō)白了，就是買(mǎi)個(gè)學(xué)位，房子不考慮住，所以總價(jià)越低越好。這種共識(shí)一旦達(dá)成，市場(chǎng)就呈現(xiàn)一邊倒的需求。

最近我看到的是，只要報(bào)價(jià)接近歷史最低成交價(jià)，交易很快就能完成。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)雙學(xué)區(qū)房，學(xué)籍占用十年以上的家長(zhǎng)，尤其二胎家庭，奉勸大家，這類(lèi)房子不要碰，要買(mǎi)還是要優(yōu)先考慮居住。

03

主城10-15年左右房齡，位置不錯(cuò)，配套成熟

經(jīng)過(guò)市場(chǎng)教育，很多剛需真的想通了，終于不再執(zhí)念于買(mǎi)期房，怕呀!

人一旦回歸居住屬性，就會(huì)突然變得現(xiàn)實(shí)，開(kāi)始考慮衣食住行，在意煙火氣，這也是很多成熟又便宜的小區(qū)突然暢銷(xiāo)的原因之一。

你說(shuō)房子老?也不算老，物業(yè)還湊活，關(guān)鍵位置在主城區(qū)或邊緣，上班近。買(mǎi)了立刻就能住進(jìn)去，周邊配套都是成熟的，要什么有什么。

就南京來(lái)說(shuō)，最近半年成交量最大的二手房小區(qū)，都是這樣的特點(diǎn)，總價(jià)在200萬(wàn)+。

04

優(yōu)質(zhì)區(qū)位景觀大平層

原因?就兩個(gè)字“稀缺”。

相比上面三類(lèi)房子，景觀大平層的成交量要低不少，但市場(chǎng)關(guān)注度非常高。

一方面本身具備很強(qiáng)的金融屬性，另一方面買(mǎi)賣(mài)雙方心理上的博弈非常激烈，一刀下去都是幾十萬(wàn)。

不少買(mǎi)家錢(qián)都準(zhǔn)備好了，一心想撿漏，吃帶血的籌碼，還有一部分，老房子還在賣(mài)，等錢(qián)到賬就下手。

不過(guò)這類(lèi)房子的潛在買(mǎi)家，對(duì)房子越來(lái)越挑。畢竟現(xiàn)在手掌主動(dòng)權(quán)，可以挑樓層，挑朝向，挑景觀，挑戶(hù)型，基本是一戶(hù)一價(jià)。

05

愿意狠狠自砍一刀

這一條，針對(duì)所有房子，應(yīng)驗(yàn)了那句話，“沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格”。

居住屬性比較強(qiáng)，最近有成交，且?guī)Э慈藬?shù)上升的小區(qū)，一般參照最近成交價(jià)，打個(gè)95折，就有人會(huì)來(lái)看房。

如果是那種帶看寥寥無(wú)幾，幾個(gè)月沒(méi)成交的，這一刀，不打85折，不會(huì)掀起波瀾，市場(chǎng)就是這樣無(wú)情。

很多人覺(jué)得，我這一刀太狠了。一切都是為了盡快成交，持有本身也是有成本的。如果11月賣(mài)不掉，恐怕就要等到明年3月，這個(gè)賬還需要我?guī)湍闼銌?現(xiàn)在賣(mài)不掉，還指望以后能賣(mài)掉?這類(lèi)房子會(huì)越來(lái)越難賣(mài)。

結(jié)

除了這五類(lèi)，其他房子呢?難賣(mài)!

其實(shí)今天石榴叔原來(lái)想寫(xiě)的是樓市的噴泉效應(yīng)。

什么意思?市場(chǎng)的每一輪調(diào)整都是有先后順序的，就和噴泉一樣。有的城市先，有的城市后，一個(gè)都逃不掉。

眼下，是一輪調(diào)整的最后階段，杭州、合肥已經(jīng)開(kāi)始有明顯跡象，上海和北京也有苗頭，大家要小心了。

關(guān)鍵詞： 老房子投資 什么房子好賣(mài) 什么房子不掉價(jià) 一樓帶院房子