在5年期LPR連續(xù)下調(diào)的背景下，近日，央行時(shí)隔七年首次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。在國(guó)慶假期后的首個(gè)工作周，多個(gè)熱點(diǎn)城市的公積金貸款利率已陸續(xù)下調(diào)到位。

第一財(cái)經(jīng)從多地住房公積金管理中心處了解到，截至11日，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、鄭州、合肥、南京在內(nèi)的多個(gè)一線和二線省會(huì)城市開(kāi)始執(zhí)行新的貸款利率，即5年期以下(含5年)和5年期以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6%和3.1%，第二套個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。

熱點(diǎn)城市“火速響應(yīng)”

相較于“因城施策”的商業(yè)貸款政策，對(duì)于此次全國(guó)性個(gè)人住房公積金貸款利率的下調(diào)，多地推進(jìn)的步調(diào)更為一致，熱點(diǎn)一二線城市響應(yīng)的速度也更為迅速。

“自10月1日開(kāi)始，深圳就將首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，如果你的首套個(gè)人住房公積金貸款已發(fā)且未到期，則將在明年1月1日享受這個(gè)新利率。”深圳市住房公積金管理中心相關(guān)工作人員10日告訴第一財(cái)經(jīng)。

除深圳外，北京、上海和廣州的住房公積金管理中心工作人員也均對(duì)記者予以肯定答復(fù)——調(diào)整后的首套個(gè)人住房公積金貸款利率已落地執(zhí)行，并將率先惠及10月1日之后辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的購(gòu)房群體。

二線城市中，合肥、南京、鄭州等地則以官方發(fā)文形式進(jìn)行明確和細(xì)化。

比如，根據(jù)南京住房公積金管理中心8日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，為保證個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整工作順利準(zhǔn)確，對(duì)2022年10月1日之前已經(jīng)住房公積金管理中心審批完畢但未發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款的，或是10月1日前已錄入住房公積金業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)審批但未完成終審的，按此次下調(diào)后的利率發(fā)放貸款。

值得注意的是，上述東部熱點(diǎn)地區(qū)，也正是繳納公積金的單位比例較高、擁有收入相對(duì)穩(wěn)定職工規(guī)模較多的地區(qū)。

根據(jù)住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2021年年度報(bào)告》，廣東是當(dāng)年住房公積金實(shí)繳單位數(shù)最多的省份，上海、江蘇、北京、浙江緊隨其后。根據(jù)該報(bào)告公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，這5地住房公積金實(shí)繳單位數(shù)接近于全國(guó)實(shí)繳單位總量的55%。

“公積金是購(gòu)房者重要的金融貸款之一，也是為了買(mǎi)賣(mài)房屋設(shè)立的專項(xiàng)貸款資金，是購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中優(yōu)先選擇的貸款方式。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)記者分析稱，在房?jī)r(jià)高企、流入人口多的熱點(diǎn)城市，此次降息對(duì)于購(gòu)房剛需的進(jìn)一步釋放有一定的助力作用，意味著購(gòu)房者購(gòu)房成本有所減少，月供壓力適度減輕，對(duì)于新房市場(chǎng)的成交端將會(huì)有所帶動(dòng)。

不過(guò)，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也表示，由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)較高，而公積金貸款在購(gòu)房者總貸款中所占比例較小，故此，此次降息對(duì)購(gòu)房者月供影響相對(duì)有限，預(yù)計(jì)相對(duì)比例的購(gòu)房者并不會(huì)因?yàn)榇舜谓迪⒍x擇立即入市。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年“十一”期間，12個(gè)典型城市7天成交量為31.3萬(wàn)平方米，同比去年降幅達(dá)63.1%，包括北京、福州等一二線城市降幅均較大。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，今年1～9月，在一線城市及杭州、成都、南京等熱點(diǎn)二線城市，商品住宅成交規(guī)模同比均呈下降趨勢(shì)，其中，多數(shù)城市中高總價(jià)段的典型改善類產(chǎn)品成交規(guī)模降幅相對(duì)較小，甚至個(gè)別城市出現(xiàn)同步小幅增長(zhǎng)，但這些熱點(diǎn)城市低總價(jià)段產(chǎn)品的成交規(guī)模的降幅均相對(duì)顯著。在國(guó)慶假期期間，20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積同比降幅為37.7%。

“從某種程度上來(lái)說(shuō)，此次公積金貸款利息的下調(diào)可以看作是對(duì)市場(chǎng)利息下調(diào)的響應(yīng)和跟隨。如果市場(chǎng)利息下調(diào)，而公積金利息不變，那么二者利差縮小，公積金的利息優(yōu)惠下降，不利于公積金作用的發(fā)揮。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步對(duì)記者分析稱。

地產(chǎn)金融政策還有寬松空間嗎

截至2021年末，全國(guó)住房公積金貸款余額68931.1億元，占個(gè)人住房貸款余額38.32萬(wàn)億元的比例約18.00%。

“不考慮首套房的因素，降低0.15個(gè)百分點(diǎn)節(jié)省居民利息103.4億元/年。但考慮到降息僅針對(duì)首套房，居民實(shí)際節(jié)省的利息小于103.4億元/年。此外，考慮到近五年公積金貸款增量占個(gè)人住房貸款的增量大致在12%~17%區(qū)間，15bp的降幅相當(dāng)于整體住房貸款利率下調(diào)2~3bp。”廣發(fā)證券固定收益首席分析師劉郁分析稱。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，此次公積金貸款利率下調(diào)之后，后續(xù)5年期LPR仍有下調(diào)空間。“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)仍不太理想，1~8月相對(duì)于1~5月的低谷銷售降幅略有收窄，傳統(tǒng)的金九銀十不盡如人意。出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足剛需和改善性住房需求，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)意愿和信心的需要，預(yù)期后續(xù)5年期LPR利率仍有下調(diào)空間，由此帶動(dòng)房貸利率更大幅度的調(diào)整，進(jìn)而確保樓市在年底前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖。”

陳文靜也持相近觀點(diǎn)。她表示，繼央行和銀保監(jiān)會(huì)9月29日聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)于滿足條件的城市，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限后，央行9月30日再度釋放首套房公積金貸款利率下調(diào)的信號(hào)，意味著，滿足條件的城市在商貸利率下調(diào)的背景下，若市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期，不排除四季度仍有5年期以上LPR繼續(xù)下調(diào)的可能。

“但即使(5年期LPR利率)下調(diào)，調(diào)整的空間預(yù)計(jì)也相對(duì)有限。”陳文靜稱。

進(jìn)入四季度后，熱點(diǎn)城市的公積金貸款政策同樣有持續(xù)優(yōu)化的可能。關(guān)榮雪稱，對(duì)于熱點(diǎn)城市而言，公積金貸款政策此前一直較緊，目前，既可以因城施策地采取上調(diào)可貸額度、下調(diào)房貸利率、降首付等整體性的寬松措施，也可以針對(duì)不同類型的潛在購(gòu)房群體制定差別化的信貸支持政策，如放寬公積金異地使用條件、支持多孩家庭購(gòu)房等。“如果購(gòu)房者可以同時(shí)享受多項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，將會(huì)產(chǎn)生較為明顯的疊加效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)情緒的修復(fù)也是大有裨益。”

第一財(cái)經(jīng)10日從武漢市住房公積金管理中心處了解到，從10月8日開(kāi)始，武漢已對(duì)公積金貸款最高額度做出調(diào)整：首套房公積金最高貸款額度從70萬(wàn)元調(diào)整至90萬(wàn)元，二套房公積金最高貸款額度從50萬(wàn)元調(diào)整至70萬(wàn)元。

“相對(duì)于公積金貸款利息，調(diào)整公積金貸款額度會(huì)直接增加購(gòu)房者入場(chǎng)的可能，其效果更為明顯。”王業(yè)強(qiáng)預(yù)計(jì)，隨著多地公積金貸款利息的陸續(xù)下調(diào)到位，四季度或?qū)⒂懈酂狳c(diǎn)城市加入到公積金貸款額度調(diào)整的隊(duì)列。

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