金九銀十過半，尚無明顯復(fù)蘇跡象的樓市在國慶節(jié)前迎來兩大利好政策。9月30日下午，央行、財(cái)政部雙劍齊發(fā)放松樓市。

央行規(guī)定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。

稅務(wù)方面，財(cái)政部新政表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，“賣一買一”的置業(yè)人群將享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。

關(guān)于退稅資格，鏈家內(nèi)部已發(fā)布的解讀資料顯示，出售異地住房，規(guī)定時(shí)間內(nèi)在北京購房不可享受優(yōu)惠;網(wǎng)簽合同在10月1日之前生成，但取得個(gè)稅票的時(shí)間在此之后，可享受減免。

部分行業(yè)專家認(rèn)為，930兩大新政主要為了鼓勵(lì)剛需和換房客，尤其對(duì)后者更有利。

德勤中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家許思濤認(rèn)為，此輪樓市放松政策對(duì)市場(chǎng)有一定正面作用，但促進(jìn)市場(chǎng)回暖的力度不大。以稅費(fèi)優(yōu)惠為例，約是交易總價(jià)打了1%～2%的折扣。

今年以來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求收縮、融資困難、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等困難，政策頻出，但行業(yè)仍在低位運(yùn)行，不斷探底。十一之前，多部委齊發(fā)的政策包對(duì)購房者影響幾何?能為樓市增添多少暖意?出手買房的時(shí)機(jī)到了嗎?

一、寬松政策下，誰受益？省多少錢？

10月5日，“財(cái)經(jīng)十一人”從多位北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲悉，寬松政策出臺(tái)后，前來咨詢的賣家更多了。在北京，名下有多套房的業(yè)主不在少數(shù)，賣房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅占買賣差價(jià)的20%。有些原值只有二三十萬的老房子，賣房時(shí)個(gè)人所得稅接近100萬，換房成本較高。此次“賣一買一”稅收優(yōu)惠政策降低了換房成本，讓一些非“滿五唯一”的房源流動(dòng)起來了。

財(cái)政部支持個(gè)人換購住房的征稅新政顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅;新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

此前，個(gè)人出售房屋時(shí)，“滿五唯一”情況下免征個(gè)人所得稅，其他情況需繳納的個(gè)人所得稅一般有兩種計(jì)算方法：按房屋成交價(jià)(評(píng)估價(jià))減去房屋原值之后差額的20%征收，或者按出售時(shí)總房款的1%征收。

以第一種計(jì)算方式為例，假設(shè)一套房屋成交價(jià)200萬，原值150萬，個(gè)人所得稅為(200萬-150萬)×20%=10萬。按照新征稅標(biāo)準(zhǔn)，如果新購住房價(jià)格高于或等于200萬，個(gè)人所得稅10萬元將全部退還。如果新購住房價(jià)格小于200萬元，則按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

相比之下，公積金利率下降，每月能節(jié)省幾十元，對(duì)于購房者的刺激作用不大。

以100萬元公積金貸款為例，按貸款期限30年、貸款利率3.25%、等額本息的情況計(jì)算，每月需要還款4352.06元。公積金貸款利率下降至3.1%之后，每月還款額為4270.16元，較之前下降81.9元，本息合計(jì)下降約3萬元。

一位昆明的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴“財(cái)經(jīng)十一人”，在昆明，公積金涉及的人群不多。部分買房人因?yàn)槊路孔訑?shù)量多、基數(shù)繳存不夠等原因，無法申請(qǐng)公積金貸款，十個(gè)買房人中大概僅兩三人有公積金貸款，因此咨詢政策的人不算多。

在930公積金購房貸款利息下調(diào)前一天。央行和銀保監(jiān)會(huì)也下發(fā)了下調(diào)商貸利率的通知。通知規(guī)定，2022年6月～8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

具體如何調(diào)整，由各城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求自主決定。同時(shí)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)，滿足“今年6~8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降”這一條件的城市有23個(gè)，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連等，全部為二、三、四線城市。

大理是滿足階段性放寬首套住房商貸利率下限的城市之一，一位大理的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴“財(cái)經(jīng)十一人”，由于政策出臺(tái)是國慶假期前夕，目前銀行、房產(chǎn)交易中心都是休假狀態(tài)，商貸利率下限是否要調(diào)整、如何調(diào)整，還沒有官方通知。目前來看，市場(chǎng)對(duì)政策沒有明顯反應(yīng)，看房人在十一期間也沒有增多。他認(rèn)為，需要等到具體措施出臺(tái)后再看。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波認(rèn)為，此次三個(gè)政策方向性明確，分別針對(duì)首套置業(yè)和二套改善需求。但是針對(duì)首套置業(yè)的兩個(gè)政策可能影響有限，因?yàn)閮H涉及利率的下調(diào)。目前來看，利率下調(diào)對(duì)于購房者實(shí)際的拉動(dòng)效應(yīng)不是很強(qiáng)，此前LPR (貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)也在持續(xù)下調(diào)，對(duì)市場(chǎng)影響沒那么直接。

而針對(duì)改善型置業(yè)的免稅政策影響面較大。該政策是全國性的，沒有城市區(qū)分，尤其在一二線熱點(diǎn)城市，效果會(huì)非常明顯。在北京，賣房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅占房屋買賣差價(jià)的20%，如果這部分所得稅能得到減免，對(duì)于改善型需求入市的作用相對(duì)直接。

二、購房時(shí)機(jī)到了嗎？

“我打算2024年再看看市場(chǎng)。”930樓市政策組合拳剛剛推出后，一位計(jì)劃購房的網(wǎng)友在朋友圈寫道。

買漲不買跌是大多數(shù)購房者的置業(yè)理念。即使市場(chǎng)下行、政策組團(tuán)讓利，也很難打動(dòng)一些潛在購房者。他們想到此輪周期性調(diào)整的底部顯現(xiàn)。

我愛我家前副總裁胡景暉認(rèn)為，從住房交易量和價(jià)格看，五六月有觸底反彈的跡象，但是由于七八月的“斷貸潮”，市場(chǎng)信心又受到打擊，8月的數(shù)據(jù)相對(duì)低迷。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1月-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.1萬億元，同比下降7.4%;其中，住宅投資6.9萬億元，下降6.9%。全國商品房銷售面積8.8億平方米，同比下降23.0%，商品房銷售額為8.6萬億元，同比下降27.9%。其中商品住宅銷售面積同比下降26.8%，銷售額同比下降30.3%。

中國人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任況偉大認(rèn)為，判斷樓市趨勢(shì)，應(yīng)看先行指標(biāo)，例如開工量、施工面積、土地取得等，若這些指標(biāo)處于低位，樓市可能會(huì)繼續(xù)下行。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1月～6月住宅新開工面積為4.9億平方米，同比下降35.4%。住宅施工面積為59.9億平方米，同比下降2.9%。住宅竣工面積為2.1億平方米，同比下降20.6%。

況偉大判斷，除了一線城市，樓市總體是下行期。如果是剛需置業(yè)，現(xiàn)在是比較好的時(shí)機(jī)。如果是出于投資目的，一二線城市可能有一定回報(bào)空間，投資三四線城市則風(fēng)險(xiǎn)較高。

張波認(rèn)為，人口、產(chǎn)業(yè)和房屋實(shí)際供給量等維度也是基本面，決定了房市未來至少 3 年到 5 年的趨勢(shì)。

短期趨勢(shì)，核心看市場(chǎng)供求是否處于相對(duì)平衡的狀態(tài)，比較直觀的指標(biāo)是出清周期(供給和需求達(dá)到平衡所需的時(shí)間)。

如果一個(gè)城市出清周期在10個(gè)月甚至12個(gè)月以上，就算有人口和產(chǎn)業(yè)支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)觸底反彈的動(dòng)力仍然不足。如果出清周期在 12 個(gè)月甚至 10 個(gè)月以下，整個(gè)盤面就基本達(dá)到供需平衡，甚至供小于求，房價(jià)觸底反彈的動(dòng)力較強(qiáng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，以50個(gè)代表城市為樣本，截至2022年8月末，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫存出清周期為17.5個(gè)月。

其中一線城市短期庫存出清周期13.8個(gè)月，二線代表城市出清周期16.6個(gè)月，短期庫存尚處于合理區(qū)間，三四線代表城市出清周期22.1個(gè)月，市場(chǎng)庫存去化壓力較大(50個(gè)代表城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州(含蕭山余杭)、武漢、南京、蘇州(含吳江)、青島、合肥、重慶、天津、成都、沈陽、鄭州、長沙、福州、西安、長春、溫州、寧波、莆田、蕪湖、昆山、江陰、張家港、常熟、太倉、泉州、煙臺(tái)、珠海、無錫、濟(jì)南、湘潭、麗水、池州、鎮(zhèn)江、惠州、三明、泰安、廈門、揚(yáng)州、佛山、中山、常州、宜昌、蘭州、南寧、黃石、大連)。

截至2022年8月底，出清周期最短的三座城市為上海、合肥、南京。

三、未來還會(huì)有哪些調(diào)控政策？

多家券商和行業(yè)人士認(rèn)為，樓市筑底回暖尚需時(shí)日，除非有更大的利好政策。

張波認(rèn)為，從首付和房貸利率等方面看，現(xiàn)在對(duì)于首套置業(yè)需求的政策傾斜已經(jīng)比較到位。針對(duì)二套或者改善型需求，政策還有放松的空間。

第一，首付方面雖然許多城市已經(jīng)降低首付比例，但一些熱點(diǎn)城市二套房的首付依然較高。例如北京、上海，買二套房時(shí)首付大約占60%~ 70%，對(duì)于改善型置業(yè)人群，負(fù)擔(dān)仍然較大。

第二，稅費(fèi)還有下調(diào)或優(yōu)惠的空間。目前的優(yōu)惠政策只涉及個(gè)人所得稅，但房產(chǎn)交易過程中的增值稅也是一筆不小的開支。很多自住型的改善置業(yè)，所得稅加增值稅、中介費(fèi)，高的情況下占到交易成本的12%～15%。如果能調(diào)整增值稅，將交易的門檻進(jìn)一步降低，改善型需求入市的腳步會(huì)更快。

第三，針對(duì)區(qū)域、定向人群的限購放松。目前，三四線城市的限購基本放開，但是熱點(diǎn)的一二線城市，限購門檻依然很高，下一步限購放松會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。但是，限購放松并不等于全面放松，而是分區(qū)域、定向人群的放松。所謂的分區(qū)域，即城市的部分區(qū)縣或者產(chǎn)業(yè)集中的地方，適當(dāng)放寬限購門檻。定向人群，即對(duì)人才或多孩家庭等放松限購。今年如果這幾方面實(shí)施到位，下半年到四季度樓市可能會(huì)出現(xiàn)回暖跡象。

胡景暉也認(rèn)為，未來，保交樓保民生、降低首付比例、放寬限購才能真正提振市場(chǎng)信心。光靠政策調(diào)整，尤其是利率的調(diào)整，不足以刺激和提振市場(chǎng)信心。

他認(rèn)為，首次置業(yè)首付比例下調(diào)到10%，二套首付比例下調(diào)到20%～30%，對(duì)房市的提振作用會(huì)更大。另外，強(qiáng)二線、三四線城市逐步放開限購也是一個(gè)趨勢(shì)。

調(diào)控繼續(xù)放松的確利好市場(chǎng)，但樓市的整體回暖是系統(tǒng)工程。如何在放松限購?fù)瑫r(shí)，防止房價(jià)大漲;如何讓賣樓的錢，銀行紓困資金直達(dá)房企，讓保交樓落到實(shí)處，讓老百姓放心買房，順利入住，才能從整體上帶動(dòng)行業(yè)良性循環(huán)。

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