公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，簡稱公募REITs(音似“瑞次”)，是通過證券化的方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、流動(dòng)性高的基金份額。首批公募REITs的9只產(chǎn)品去年6月正式登陸資本市場，至今已有一年時(shí)間。據(jù)了解，這9只公募REITs在今天(21日)迎來首次解禁。

首批上市9只產(chǎn)品迎來解禁 釋放流動(dòng)性

證監(jiān)會(huì)、滬深交易所數(shù)據(jù)顯示，本次9只公募REITs共解禁近22億份基金份額，合計(jì)基金規(guī)模超110億元，占9只公募REITs總市值逾30%。也就是說，解禁將使這9只公募REITs的可流通份額增加超過一倍。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會(huì)委員 王藝軍：(解禁部分)是目前對應(yīng)這9只公募REITs流通份額的1.04倍(左右)，所以說它的供求關(guān)系發(fā)生一定的變化。之前大家普遍認(rèn)為，它的供給還是不足，這一次是有效釋放了一部分供給。

根據(jù)交易制度安排，本次即將解禁的限售份額持有人，是公募REITs投資者中的部分戰(zhàn)略投資者，他們認(rèn)購的份額在經(jīng)歷了12個(gè)月的限售期后，于今日解禁。相關(guān)公募REITs產(chǎn)品發(fā)布了提示性公告，相關(guān)基金公司也采取了包括與戰(zhàn)略投資者溝通等措施，引導(dǎo)投資者理性參與，切實(shí)維護(hù)公募REITs市場平穩(wěn)運(yùn)行。

已有12只產(chǎn)品公開交易 新產(chǎn)品穩(wěn)步推進(jìn)

公募REITs試點(diǎn)上市一年以來，一直在穩(wěn)步推進(jìn)，至今共有12只產(chǎn)品公開交易。

日前，重慶渝遂高速公路REITs項(xiàng)目獲證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊批復(fù)，成為西部地區(qū)首個(gè)獲批注冊的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。該項(xiàng)目也將成為第13只上市的公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品。

公募REITs試點(diǎn)上市一年以來，目前共有12只上市交易產(chǎn)品，合計(jì)發(fā)行規(guī)模約458億元，發(fā)行資金中，用于新增投資的凈回收資金約188億元。已上市項(xiàng)目涵蓋生態(tài)環(huán)保、高速公路、園區(qū)、倉儲(chǔ)物流四個(gè)領(lǐng)域。最受關(guān)注的，是保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)范圍并快速推進(jìn)。

5月底，廈門安居集團(tuán)、深圳人才安居集團(tuán)兩個(gè)保障性租賃住房REITs被證監(jiān)會(huì)及滬深交易所正式受理，它們距離成為首批上市的保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，又近了一步。據(jù)了解，這類項(xiàng)目參與公募REITs試點(diǎn)后，不會(huì)改變其保障性租賃住房的性質(zhì)。未來通過公募REITs的擴(kuò)募機(jī)制，將帶動(dòng)更多項(xiàng)目以市場化手段解決保障性租賃住房建設(shè)難、投資少的難題。

深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)副總裁 蔣玉才：從社會(huì)投資人(那里)快速收回大量的資金來推動(dòng)保障安居住宅房的下一步發(fā)展需求。

在過去的三個(gè)月，深圳、北京、重慶、蘇州、西安等地的多個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，也陸續(xù)公布了最新進(jìn)展。目前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及市場各方正在積極推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)推進(jìn)。

政策密集出臺(tái) 積極盤活存量

公募REITs試點(diǎn)上市一年以來，除了在產(chǎn)品層面取得進(jìn)展，相關(guān)制度的不斷完善，也為后續(xù)發(fā)揮公募REITs盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的積極作用奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

日前，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)滬深證券交易所制定發(fā)布《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》，其中對廣受關(guān)注的公募REITs擴(kuò)募細(xì)則進(jìn)行明確。公募REITs擴(kuò)募，是指公募REITs發(fā)起募集之后，再次募集資金，并將資金用于新購入資產(chǎn)的行為。

清華大學(xué)金融科技研究院副院長 魏晨陽：(擴(kuò)募可以)不斷把更多的同類資產(chǎn)，更多其他類型的資產(chǎn)拉進(jìn)來，保證收益，保證長期穩(wěn)健的運(yùn)營。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院中國REITs研究中心執(zhí)行主任 張崢：REITs規(guī)模增大以后，有利于整個(gè)REITs流動(dòng)性的提高，流動(dòng)性交易成本減少，定價(jià)更有效率。

一段時(shí)間以來，國家多次圍繞盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資出臺(tái)多項(xiàng)政策意見，要求提高效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，特別強(qiáng)調(diào)對民生保障、維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定等方面的項(xiàng)目予以支持。

同時(shí)，水利部、住建部等多個(gè)部委也紛紛出臺(tái)措施，支持利用公募REITs試點(diǎn)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)相關(guān)領(lǐng)域項(xiàng)目工程建設(shè)和運(yùn)營。在地方層面，北京、青島、重慶等多地，也相繼出臺(tái)了支持公募REITs健康發(fā)展的配套指導(dǎo)意見。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會(huì)專家顧問 周以升：發(fā)行(公募REITs)的過程實(shí)際上就可以盤活資金，拿著新(募集)的資金可以投資新的項(xiàng)目，然后把資產(chǎn)可以再裝入(公募REITs)當(dāng)中來，這樣就形成了一個(gè)投資、孵化、退出然后到擴(kuò)大再投資的循環(huán)，所以說它對盤活存量、擴(kuò)大投資是非常有意義的。

投資者應(yīng)理性看待 堅(jiān)持長期價(jià)值投資

作為與股票、債券并列的新一類證券品種，公募REITs的獨(dú)特之處在于自身具有分紅較為穩(wěn)定，與其他資產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性弱等特點(diǎn)。這也成為公募REITs試點(diǎn)以來，受到廣大投資者關(guān)注的重要原因。對此，專家提示，投資者應(yīng)理性，堅(jiān)持長期價(jià)值投資。

不同于股票、債券和普通的公募基金，公募REITs的底層資產(chǎn)是運(yùn)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院中國REITs研究中心執(zhí)行主任 張崢：(公募REITs)它相對來說風(fēng)險(xiǎn)比較適中，然后和它形成未來給投資人帶來的收益回報(bào)又是比較匹配的，透明度也是比較高。

此前，證監(jiān)會(huì)專門發(fā)布公示，建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估公募REITs投資價(jià)值，樹立理性投資理念。證監(jiān)會(huì)表示，對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

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