對房地產(chǎn)市場來說，今年的“倒春寒”有點長。一季度，佛山樓市雖然逐月成交情況呈現(xiàn)環(huán)比回升之勢，但就整個季度看，各項指標同比往年幾近腰斬，商品住宅供應面積97.7萬平方米，同比下降50%；成交面積181.6萬平方米，同比下降43%；成交金額322.9億元，同比下降45%。

進入4月，受清明假期影響，小長假期間佛山住宅網(wǎng)簽僅315套，為近五年內(nèi)的新低。疫情進一步暫緩了供求節(jié)奏，不少開發(fā)商的供給計劃向后推遲，公共場所人流減少也對成交造成了一定影響。

佛山的樓市怎么走？梳理過去三年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，“五一”前后佛山樓市往往會迎來供求關鍵節(jié)點，不論是存貨加推還是新盤亮相，5月份都將成為開發(fā)商沖刺上半年業(yè)績的窗口期。加上今年因疫情積壓的部分需求集中釋放，佛山房地產(chǎn)市場或?qū)⒃?月份迎接遲來的“小陽春”。

土地市場仍在低位

商住地出讓面積同比降31%

土地市場被視作樓市的“晴雨表”。就前四個月表現(xiàn)看，佛山土地市場仍在“蟄伏”。

根據(jù)佛山市公共資源交易中心、佛山中原戰(zhàn)略中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度佛山合計成交12宗商住、商服用地，其中商住用地7宗，全部為底價成交，成交金額73.8億元，同比下降29%；成交面積49.6萬平方米，同比下降31%，成交樓面均價為6728元/平方米。

佛山土地市場交易主要集中于農(nóng)歷年后。其中，2月佛山商住、商服用地成交7宗，成交率87.50%，成交率較2021年第四季度提高38個百分點。

3月以來，土地市場活躍度繼續(xù)走高，但對比去年仍屬“低開”。按佛山市公共資源交易中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當月全市商住、商服用地成交5宗；成交面積32.19萬平方米，環(huán)比上升85.06%，同比下降79.19%；成交金額40.97億元，同比上升7.51%，并且全部以底價成交。

從區(qū)域分布看，商住、商服用地成交主要集中在南海區(qū)和順德區(qū)，不乏面積大、區(qū)位條件優(yōu)越的地塊。備受關注的有位于佛北戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)園的獅山興業(yè)路東側(cè)地塊，以及順德的駒榮北路站TOD地塊，后者是今年以來全省成交土地面積最大的一宗住宅商業(yè)文體綜合開發(fā)項目地塊，規(guī)劃計容建面超50萬平方米，在順德區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下，拍出7天內(nèi)實現(xiàn)了“拿地即開工”。競得方華潤置地表示，將為項目投入更多的資源，建設成為大良規(guī)模最大的TOD商業(yè)綜合體項目。

不過從整體情況看，一季度佛山出讓土地仍以規(guī)模小、單價低、總價低的地塊居多，3月份除華潤拍得地塊之外，剩余4宗地均位于佛山市西部區(qū)域，房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)認為，這些地塊“適合作為企業(yè)首進佛山，或者多元化地產(chǎn)類型等嘗試性開發(fā)的試驗田”。

著眼全年，佛山的土地供應結(jié)構(gòu)或?qū)⒂兴{(diào)整。從日前公布的2022年度佛山國有建設用地供應計劃看，今年佛山國有建設用地計劃供應總量將控制在1514萬平方米，較去年下降3.9%，其中，住宅用地計劃供應量同比去年下降16%，為近五年來最低值，與之相對，工業(yè)倉儲用地將有所增長。

佛山臨廣州片區(qū)有望跑出樓市復蘇“加速度”。南方日報記者 戴嘉信 攝

樓盤推新積極性不高

3月商品住宅成交額同比大幅下降

樓市傳統(tǒng)意義上的3月“小陽春”沒有來。

佛山中原戰(zhàn)略中心統(tǒng)計顯示，單看3月份，佛山商品住宅供應面積52.2萬平方米，同比下降37%；成交面積74.2萬平方米，同比下降48%；成交金額133.3億元，同比下降49%?！碍h(huán)比雖有不同程度的增幅，但與同期相比市場熱度不可同日而語?！痹摍C構(gòu)評價。

作為往日供給最活躍的地區(qū)之一，佛山市順德區(qū)樓盤推新的積極性不高，供應量同比減少約七成，以致順德樓市進入短暫的去庫存階段，供求比僅為0.36。佛山傳統(tǒng)中心城區(qū)禪城，同樣進入余貨持銷階段。南海區(qū)依靠中東部以及鄰近廣州的片區(qū)支撐，成交略有增幅。分區(qū)域看，順德成交面積26.9萬平方米，其次是南海17.2萬平方米，三水11.8萬平方米，禪城9.93萬平方米，高明8.3萬平方米。

市場行情反映在房企業(yè)績上，據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域發(fā)布的《2022年1—3月佛山房企銷售排行榜》，從權(quán)益、流量兩大維度數(shù)據(jù)來呈現(xiàn)房企的業(yè)績表現(xiàn)，規(guī)模、集中度等指標紛紛下滑。

“3月佛山整體商品房市場成交有所復蘇，但從同比維度看仍與去年差距甚大，毫無疑問，與之掛鉤的房企業(yè)績也深受影響?！痹搱蟾娣Q，與去年同期作對比，各梯隊房企權(quán)益銷售業(yè)績均有三成以上的縮水。

其中，TOP3梯隊房企權(quán)益規(guī)模僅72.8億元，同比下滑超四成；TOP10房企權(quán)益規(guī)模153.9億元，同比下滑38.6%；TOP20房企權(quán)益規(guī)模212.9億元，同比下滑35%；TOP30房企權(quán)益規(guī)模253.8億元，同比下滑33.2%。

規(guī)?？s水的同時，與去年同期相比，頭部以及腰部房企對于市場的把控度也有所下降，各階梯房企的市場集中度同比均下跌。下滑幅度最大的是TOP10房企，市場集中度由去年同期38.1%下滑至33.6%；此外，TOP3房企市場集中度由18.5%降至15.9%，TOP20房企集中度由49.7%降至46.4%，TOP30房企由57.7%降至55.3%。

4月清明假期之后，佛山樓市一度出現(xiàn)“好勢頭”，供求開始復蘇，但因廣佛疫情形勢發(fā)生了新的變化?！?月第一周的好勢頭在第二周急轉(zhuǎn)直下。”貝殼佛山研究院相關負責人表示。

4月6日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于加強房地產(chǎn)項目銷售及中介服務場所疫情防控工作的通知》，要求一個銷售人員每次只接待一組客戶，不得安排兩組以上客戶同時參觀樣板間；銷售現(xiàn)場要控制總?cè)藬?shù)，分批銷售，不得舉辦集中式宣傳、營銷等公眾聚集活動。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，佛山有至少5個住宅、商業(yè)項目延期推售或轉(zhuǎn)戰(zhàn)“線上”。

盯緊“黃金周”

5月市場活躍度有望提升

受經(jīng)濟下行壓力、疫情影響、房企資金問題等多重因素的作用，去年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)下行走勢。放眼全國，國家統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1至3月，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

不過值得關注的是，國家統(tǒng)計局同時公布的投資數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增0.7%，仍呈正增長態(tài)勢。

4月18日國新辦發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉就2022年一季度國民經(jīng)濟運行情況答問時指出，盡管當前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

4月19日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟座談會，強調(diào)金融機構(gòu)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。

“失約”的小陽春還會來嗎？一個信號是，4月15日國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，3月各線城市商品住宅銷售價格繼2月環(huán)比上漲之后，繼續(xù)趨穩(wěn)。對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析，當市場情緒有所回升時，一線城市及其他熱點城市市場將率先恢復。

就佛山而言，往年“五一”黃金周前后，都是樓市的供求高峰期。即使是疫情下的2020年5月，佛山全市依然迎來14個樓盤推售，至6月翻倍至30余個項目爭奪市場；2021年5月，佛山大多數(shù)新樓盤采取集中式開賣完成首次推售，整體去化率超六成，部分達八成以上，購房需求走強，而房企也由5月進入上半年的業(yè)績沖刺期。

“當前佛山購房政策表現(xiàn)為穩(wěn)中微調(diào)，人才卡門檻已階段性下調(diào)試探市場，值得關注的是，隨著廣佛疫情得到有效控制，且當前臨廣板塊價格相對平穩(wěn)，廣佛交界處的樓盤或?qū)⒙氏葟吞K?！睆V東粵灣數(shù)據(jù)研究院高級研究主任張穎欣表示。

在張穎欣看來，當前，佛山不少項目常態(tài)化推出優(yōu)惠促銷、低調(diào)進行開賣和加推，新盤搶跑亮相，品牌房企也充分緊抓節(jié)點機會，帶領旗下項目開展大型優(yōu)惠促銷活動，例如，萬科就已官宣旗下6個住宅項目推出無憂購房節(jié)。

可以預見，盡管市場仍在低迷中探索，銷售下行壓力仍然較大，但部分城市在經(jīng)過政策調(diào)整、供應釋放后，市場成交同比跌幅出現(xiàn)收窄，市場信心出現(xiàn)進一步回升的契機。

文/南方日報記者華聲宇 葉潔純

關鍵詞： 萬平方米 同比下降 土地市場