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房地產市場等待“探底回升”

來源：南方日報時間：2022-04-22 15:46:23

根據國家統(tǒng)計局本周一公布的數據，今年1—3月，國內商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，商品房銷售額29655億元，下降22.7%，住宅的銷售面積和銷售額分別下降18.6%和25.6%。盡管一季度房地產開發(fā)投資、房屋施工面積同比仍有微增，但統(tǒng)計局同期公布的國房景氣指數進一步下探至96.66，是自2016年初以來的最低值。

受經濟下行壓力、疫情影響、房企資金問題等多重因素的作用，去年下半年以來，國內房地產市場整體呈現(xiàn)下行走勢。部分城市在經過政策調整、供應釋放后，市場成交同比跌幅收窄，市場信心也出現(xiàn)進一步回升的契機。

銷售持續(xù)承壓

部分城市呈現(xiàn)回暖特征

在國家統(tǒng)計局一季度房地產開發(fā)銷售數據公布之前，部分房地產研究機構就已經對一季度樓市給予了相對低迷的判斷。

中國指數研究院在關于“一季度房地產市場”的報告中指出，其監(jiān)測的重點100城新建商品住宅月均成交面積約3075萬平方米，同比下降38.4%，與2019—2021年同期均值相比下降16.4%，較2019年同期下降14.6%。各月成交面積同比降幅均超三成，其中2月恰逢春節(jié)假期，3月疫情反復下購房者置業(yè)情緒未明顯好轉，樓市“小陽春”未現(xiàn)，市場情緒也整體偏低。

二手住宅方面，一季度中國指數研究院監(jiān)測的15個代表城市二手住宅累計成交面積為1831萬平方米，同比下降46.8%，較2019—2021同期均值下降14.6%。具體來看，多城市延續(xù)2021年末低溫態(tài)勢，疊加疫情反復影響，一季度成交活躍度不足。上海、深圳、杭州、青島、合肥一季度二手住宅成交面積同比降幅均在五成以上，重慶、武漢成交面積同比下降在一成左右。

從價格方面看，中國指數研究院的監(jiān)測數據顯示，今年一季度百城新建住宅價格累計上漲0.06%，較2021年同期收窄0.71個百分點，較2021年四季度擴大0.03個百分點。百城二手住宅價格累計上漲0.18%，較2021年同期收窄0.87個百分點，較2021年四季度由跌轉漲。從整體特征看，2月新建住宅和二手住宅價格環(huán)比止跌轉漲，但3月受多地疫情反復影響，因而呈現(xiàn)出微漲的橫盤態(tài)勢。

不同的城市，面臨著不同的局面。

克而瑞研究中心在一季度中國房地產行業(yè)總結與展望中指出，今年前2月，一線城市商品住宅成交面積485萬平方米，同比下降30%，前兩個月的月均成交面積較2021年四季度下降25%，而受到供應顯著縮量影響，4個一線城市中僅上海前2月成交規(guī)模同比微增1%。但克而瑞監(jiān)測的29個二線和100個三、四線城市的前2月成交分別同比下降39%和46%。

盡管仍然承壓，但今年3月份，部分城市已經呈現(xiàn)出一定的回暖態(tài)勢。

克而瑞研究中心數據顯示，重點二、三線城市從3月開始成交回暖，26個監(jiān)測城市預計整體成交1481萬平方米，環(huán)比增長達56%，值得一提的是北京、廣州和深圳三個一線城市，隨著新增供應入市成交開始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%。

政策密集調整

因城施策產生托底作用

面對市場局勢，樓市調控政策開啟了調整的步伐。

今年一季度，中央多部委曾對房地產市場發(fā)聲，1月17日，國家發(fā)改委提出促進住房消費健康發(fā)展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。在2022年的政府工作報告中，特別強調了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

就在本周二，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經濟座談會，強調金融機構要堅持房子是用來住的、不是用來炒的，因城施策落實好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。

而從各地來看，不少城市選擇對公積金貸款、首付比例、房貸利率、限購限售范圍等方面入手，這也體現(xiàn)因地制宜、因城施策的調控思維。

據天風證券一份不完全統(tǒng)計顯示，從2021年10月至今，西安、溫州等27座城市在限貸、限購、限售、限價上進行政策調整，且多城下調首套和二套房貸款利率。絕大多數調整政策都發(fā)生在2月后。

天風證券在研報中進一步指出，其中15個政策調整城市，新房銷售面積由1月同比下降45%收窄至3月的同比下降32%。而同期的二線城市和全國范圍，這一指標的同比跌幅有所擴大。這意味著政策調整后，這15個城市的整體改善幅度要好于其他城市的水平。雖然樣本城市整體基本面依然偏弱，但是新房銷售量價指標增速的邊際改善，表明地方因城施策依然有一定的托底作用。

中國指數研究院報告認為，短期來看，各地或繼續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調整力度，隨著政策逐漸顯效，市場情緒有望逐漸好轉，但市場的恢復節(jié)奏仍依賴于疫情的防控效果。當前個別熱點城市市場活躍度有所提升，但多數城市市場調整壓力仍較大，市場信心的修復仍需時間，疊加高基數影響，預計全國商品房銷售規(guī)模同比降幅仍將維持高位。

“熱點城市政策調整必須將房住不炒和促消費、促穩(wěn)定結合起來，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對于樓市政策的調整，應當精準研判?！斑x擇哪個區(qū)域該調整，怎么調整，穩(wěn)妥起見，為后面留足空間，一股兒腦地退出可能會造成市場大起大落?！?/p>

4月18日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉就2022年一季度國民經濟運行情況答問時指出，盡管當前房地產銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

“各地堅持‘房住不炒’，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解；隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩(wěn)?！备读钑熣f。

文/南方日報記者葛政涵

關鍵詞：同比下降成交面積房地產市場