產(chǎn)業(yè)升級和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展推升了寫字樓市場關(guān)注度。4月13日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布了《佛山-灣區(qū)戰(zhàn)略下的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)》研究報告，解剖佛山寫字樓市場。

截至去年四季度，佛山甲級寫字樓存量規(guī)模達(dá)到176.5萬平方米，空置率32.2%，較之上年同期下降5.7個百分點(diǎn)，租金每月61.8元/平方米。未來三年，全市還將有超過64.2萬平方米新增供應(yīng)投入市場，其中千燈湖商務(wù)區(qū)占34.4%，佛山新城占52.8%。而就目前來說，月租單價最高的仍然是千燈湖。

供求關(guān)系改善

空置率同比下降5.7個百分點(diǎn)

在廣佛同城不斷深入以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的雙重機(jī)遇帶動下，佛山寫字樓市場迎來新的發(fā)展契機(jī)。2021年佛山甲級寫字樓市場迎來2個新增供應(yīng)項目，分別是寶能金融大廈和中盈盛達(dá)國際金融中心，共釋放了11.1萬平方米的可租賃面積。

截至2021年第四季度，佛山全市甲級寫字樓存量規(guī)模達(dá)到176.5萬平方米，市場空置率為32.2%，與上年同期相比下降5.7個百分點(diǎn)。平均租金則微跌0.9%至每月每平方米61.8元。

2021年主要城市租金及空置率分布情況。來源于戴德梁行

租賃成交帶動空置率下降，背后是供求關(guān)系的改變。佛山寫字樓供給高峰期在2018年，但由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長期以來以制造業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)需求大多以工業(yè)園區(qū)為載體，高端服務(wù)業(yè)發(fā)展較慢，導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的同時佛山甲級寫字樓辦公需求卻增長緩慢，市場整體呈現(xiàn)供大于求的特點(diǎn)。

近幾年情況有所改觀。2021年，佛山甲級寫字樓市場凈吸納量超過新增供應(yīng)，達(dá)到16.9萬平方米規(guī)模，同比增長28.9%，其中大多來自季華路商務(wù)區(qū)、千燈湖商務(wù)區(qū)，可以看出，配套更完善的成熟商務(wù)區(qū)仍是多數(shù)企業(yè)落戶的首選。

在租戶結(jié)構(gòu)上，金融業(yè)始終作為需求主力支撐佛山甲級寫字樓市場的發(fā)展，TMT、房地產(chǎn)、建筑業(yè)、制造業(yè)的需求都表現(xiàn)出不同程度的上升。

佛山甲級寫字樓市場凈吸納量及供應(yīng)量走勢。來源于戴德梁行

戴德梁行華南區(qū)研究部主管張曉端表示，過去，佛山的寫字樓市場需求以房地產(chǎn)、建筑、泛家居類實(shí)業(yè)企業(yè)為主，近年來，佛山市積極招商引資，特別是金融業(yè)方面成效顯著，吸引多家知名機(jī)構(gòu)并落成包括友邦金融中心、匯豐環(huán)球營運(yùn)中心、中科沃土基金等在內(nèi)的多個優(yōu)質(zhì)項目。

“盡管和一線城市及全國主要省會城市相比，佛山市場仍需時間進(jìn)行培育，但長遠(yuǎn)來看，高端服務(wù)業(yè)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，加之優(yōu)質(zhì)企業(yè)的持續(xù)進(jìn)駐，將為后市發(fā)展帶來積極信號?！睆垥远苏J(rèn)為。

規(guī)模將攀新高

千燈湖、佛山新城“唱主角”

未來三年，佛山還將有超過64.2萬平方米的新增甲級寫字樓入市，屆時全市總存量將被推高至240.7萬平方米。

區(qū)域市場規(guī)模和格局將發(fā)生變化。截至去年四季度，千燈湖商務(wù)區(qū)甲級寫字樓存量占到全市總存量的47.6%，是目前寫字樓存量最大的商務(wù)區(qū)；季華路商務(wù)區(qū)存量以29.8%占比緊追其后；佛山新城商務(wù)區(qū)和祖廟商業(yè)區(qū)分別占到全市總存量的18.8%和3.9%。

但今后，佛山新城將成為繼千燈湖之后，甲級寫字樓市場新增供應(yīng)的又一主力區(qū)域。

未來三年，燈湖商務(wù)區(qū)預(yù)計新增22.1萬平方米，占全市未來三年新增供應(yīng)總量的34.4%。而佛山新城商務(wù)區(qū)則重點(diǎn)引進(jìn)和培育高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)總部和研發(fā)總部，預(yù)計將在未來三年提供超過33.9萬平方米的新增供應(yīng)，占全市供應(yīng)總體量的 52.8%。

佛山市核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓現(xiàn)有存量熱力圖。來源于戴德梁行

預(yù)計至2024年佛山甲級寫字樓分布熱力圖。來源于戴德梁行

具體而言，千燈湖將迎來萬科IFC國際金融中心、京華廣場；而佛山新城將有保利集成金融中心、企業(yè)家大廈、宗德服務(wù)中心、佛山國際金融中心。

佛山市甲級寫字樓市場未來三年主要新增供應(yīng)分布。注：恒大蘇寧廣場已改名“佛山國際金融中心”。

租金有漲有跌

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將激活寫字樓市場

與2021年上半年相比，祖廟商務(wù)區(qū)和佛山新城商務(wù)區(qū)半年度內(nèi)平均租金分別下降-2.8%和-2.0%。其中，祖廟商務(wù)區(qū)發(fā)展較早，片區(qū)內(nèi)物業(yè)運(yùn)營時間較長，如何提高寫字樓的競爭力是其面臨的重要考驗(yàn)。

佛山新城商務(wù)區(qū)由于新項目逐漸竣工并投入市場使用，多數(shù)業(yè)主為應(yīng)對競爭激烈的市場環(huán)境先后采取降價策略。

另一方面，千燈湖商務(wù)區(qū)和季華路商務(wù)區(qū)則表現(xiàn)穩(wěn)健，與上半年相比平均租金分別上升2.8%和0.4%，是2021年佛山甲級寫字樓租金水平最高的兩個區(qū)域。

誰在支撐佛山寫字樓市場？戴德梁行研究顯示，由于佛山經(jīng)濟(jì)中濃厚的民營經(jīng)濟(jì)色彩，來自內(nèi)資企業(yè)的需求始終是佛山甲級寫字樓市場主要支撐。2021年，全市內(nèi)資企業(yè)租賃面積約占到全市租賃成交總量的98.0%。

戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示，短期來看，佛山甲級寫字樓市場平均租金與空置率必將持續(xù)承壓，但結(jié)合佛山積極融入大灣區(qū)發(fā)展、承接更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的背景，當(dāng)前較低的租金成本對于成長中的企業(yè)更具吸引力，也能為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級下的多元需求提供發(fā)展載體，是企業(yè)布局和升級搬遷的優(yōu)選。

文/南方日報記者華聲宇 葉潔純

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