3月的最后一天，一年一度的南海區(qū)城市更新（“三舊”改造）項目投資推介會如約而至。

180個項目亮相“招親”，共約6.38萬畝，擬投資額約2591億元，現(xiàn)場18個項目簽約落地……推介會充分展示南海城市更新經(jīng)驗和成果，向社會各界拋出誠意滿滿的投資橄欖枝。

推薦會現(xiàn)場。

活力新南海，一起向未來。城市更新十五載，南?？扛母镒叩浇裉?，也必將靠改革贏得明天。2022年，南海將延續(xù)奮進勢頭，以全域土地綜合整治為抓手，堅定不移走“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”之路，以高質量項目推動高質量投資，為南海區(qū)城鄉(xiāng)融合發(fā)展增添新動力、激發(fā)新活力。

180個項目集體“招親”

混合開發(fā)項目首次亮相

本次推介會共推介項目180項，約6.38萬畝，擬投資額約2591億元，包括城市更新（“三舊”改造）項目、村級工業(yè)園改造提升項目、集體經(jīng)營性建設用地入市項目、區(qū)（鎮(zhèn)）儲備用地、以及鄉(xiāng)村振興、文旅開發(fā)等項目。

其中，工業(yè)類66個，約2.61萬畝；居住類76個，約1.30萬畝；商服類20個，約704.35畝；混合開發(fā)類12個，約1.44萬畝；鄉(xiāng)村振興及文旅開發(fā)類6個，約9532畝。

另外，現(xiàn)場還推介產(chǎn)業(yè)載體建筑面積超779.3萬平方米。其中，重點推介產(chǎn)業(yè)項目共18項，約1.3萬畝，擬投資額約478億元；重點推介商住項目20個，面積約1884.18畝。這是近年來南海村改攻堅成果的集中展示，通過村改騰挪出的連片土地和空間載體，將有效承載高端產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展。

南海區(qū)是“三舊”改造的“發(fā)源地”，也是“三舊”改造創(chuàng)新試驗田，從2007年開始探索“三舊”改造，特別是2014年被省指定為“三舊”改造綜合試點以來，創(chuàng)新成果源源不斷。為了找到改革的最大公約數(shù)，南海在全國首創(chuàng)“混合開發(fā)”“聯(lián)動開發(fā)”模式，允許國有和集體土地連片置換、整合入市，實現(xiàn)村民、村集體、開發(fā)企業(yè)和地方政府的共贏。當天，九江臨港國際產(chǎn)業(yè)社區(qū)、瀝北湖馬大區(qū)工業(yè)區(qū)改造項目等12個混合開發(fā)項目首次在推介會亮相。

舊村居改造項目也是本次推介會的一大亮點。2022年，南海區(qū)啟動舊村居改造三年計劃，目前擬初步納入三年計劃的舊村居改造項目41個，面積約5.38萬畝。

推介會現(xiàn)場，共有18個項目達成合作意愿，現(xiàn)場簽約，面積約1.34萬畝，計劃總投資額約1155.9億元；其中，涉及舊村居項目10個，面積約9159畝，擬投資額約885.6億元，包括大瀝東秀社區(qū)高村連片改造項目、桂城夏南一社區(qū)整村改造項目、里水大沖社區(qū)南邊經(jīng)濟社舊村居改造項目等?？梢灶A見，隨著社會資本的注入，政企村合作深化，南海舊村居改造、城鄉(xiāng)融合發(fā)展的步伐將進一步加快。

“這次大會釋放的重要信號是提升區(qū)域價值?！蓖平闀F(xiàn)場，南海區(qū)委副書記、區(qū)長王勇向各界企業(yè)代表拋出橄欖枝，他說，南海的發(fā)展基礎比較好，未來的潛力比較大，希望大家認真研究南海的優(yōu)勢，認真考慮企業(yè)的發(fā)展策略，與南海一起謀劃美好的未來。

南海區(qū)委副書記、區(qū)長王勇發(fā)言。

現(xiàn)場簽約項目九江憶吧樂活街區(qū)項目占地60畝，是九江“南國酒鎮(zhèn)”核心文旅項目之一，計劃投資8000萬元，將建成產(chǎn)城融合、文旅產(chǎn)業(yè)融合的綜合載體。“我們將與廣東晉明集團有限公司合作，借助其商業(yè)資源、管理模式等，通過對臨江舊工業(yè)廠房創(chuàng)意改造，融入本地酒文化，撬動整個項目的發(fā)展！”廣東遠航酒業(yè)集團有限公司董事長關正生信心滿滿。

土地利用政策升級背后

凸顯空間格局再造的南海需求

政策是趨勢、是商機，南海深諳此理。自2007年至今，南海區(qū)“三舊”改造政策逐漸走過了由零散到系統(tǒng)、由缺乏聯(lián)系到框架穩(wěn)定的過程，構建了一套“綱領政策—配套政策—技術標準—操作細則”多層次的、較為完整的“三舊”改造政策體系，出具相關政策文件約74項（含已廢止的），數(shù)量眾多，內容涵蓋規(guī)劃指引、土地政策、機制完善、獎懲辦法等多方面。

在王勇看來，在推進城市更新過程中，政府要做到有藍圖，有計劃，有責任，有監(jiān)督。制定提綱挈領的政策文件，是南海開展城市更新工作的關鍵一步。

針對土地利用碎片化問題，近期，南海區(qū)又出臺了多項推動城鄉(xiāng)融合集聚發(fā)展以及規(guī)范加快舊城鎮(zhèn)舊村居改造的政策，進一步釋放政策紅利，撬動各方參與城市更新，并通過空間格局再造，為南海建設廣東省城鄉(xiāng)融合發(fā)展改革創(chuàng)新實驗區(qū)提供有力支撐。

活動當天，主辦方通過政策解讀宣傳片的形式，深入淺出引導社會各界關注南海政策亮點，激發(fā)區(qū)內外企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者投資南海的熱情。

據(jù)悉，南海一方面通過規(guī)劃調整、開展全域土地綜合整治、提高城市更新單元改造標準（不低于300畝）、禁止產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)零碎土地（面積小于30畝）單獨入市、創(chuàng)新“征改并用”的土地征收模式，鼓勵連片開發(fā)，促進零散低效用地整合，提高土地利用價值。

另一方面，全區(qū)響應中央關于禁止大拆大建的政策要求，出臺了規(guī)范和加快舊城鎮(zhèn)舊村居改造的政策，對于舊城鎮(zhèn)舊村居改造要加強政府引導和嚴格管控，實施有計劃改造，納入三年計劃的要加快改造，沒有納入三年計劃的禁止改造。

對于納入三年計劃的舊城鎮(zhèn)舊村居項目，通過建立授權表決制度、實施有擔保拆除、規(guī)范協(xié)議出讓條件、有效處理難以拆遷項目、有條件簡化劃撥方式供地程序等舉措加快改造，提升城市形象，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展改革創(chuàng)新實驗區(qū)建設。此外，南海區(qū)還建立了改造權公開交易制度，創(chuàng)新政府主導項目改造模式。

佛山市自然資源局南海分局有關負責人談到，與過去的改造政策相比，新政策進一步明確和規(guī)范了協(xié)議出讓方式的條件與要求，不僅提升了村集體改造積極性，也大大提高了舊村改造的可操作性；針對南海土地利用碎片化的困境，通過新政策引導村集體用地有序推進改造，有利于改善市民生活環(huán)境，提升城市品位。

從南海不斷升級土地利用政策的舉動來詮釋其背后的意義，可以印證，這是南海城市更新進一步駛向縱深的需求。

從"三舊"改造摸索走來

南海不斷貢獻城市更新經(jīng)驗

"70后"南海夏南二村村民陳海殷仍然記得在，眼前的網(wǎng)紅打卡勝地新經(jīng)濟小鎮(zhèn)，以前還是老舊物流中心。而如今經(jīng)過改造，白天這里是"小清新"的聚會地，晚上則成為都市潮人"夜蒲"的絕佳地點。

時間回溯至多年年前，在梳理自身土地"賬本"時，南海發(fā)現(xiàn)，大部分用地都是舊城鎮(zhèn)、舊產(chǎn)房、舊村居，新增建設用地的潛力有限。

要突圍，必須有總體綱領和實施方法。

南海直面發(fā)展空間飽和、土地資源難以為繼的窘境，2007年，南海在全省率先吹響"三舊"改造的號角，在存量土地上開拓發(fā)展空間；2014年，南海成為廣東省新一輪“三舊”改造綜合試點；2017年，南海區(qū)積極推動村級工業(yè)園改造提升；2019年，南海區(qū)獲批建設廣東省城鄉(xiāng)融合發(fā)展改革創(chuàng)新實驗區(qū)，肩負起率先探索城鄉(xiāng)融合新路徑的重任；今年，廣東省批準南海以縣域為單元開展全域土地綜合整治試點……

歷經(jīng)15年的改造實踐，南海逐步構建起科學合理的規(guī)劃體系、管理體系、政策體系，探索出一條以城市更新（“三舊”改造）突破土地資源約束的路徑，為拓展發(fā)展空間、破解城鄉(xiāng)二元結構注入強大動能。

廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃勘測設計研究院副總規(guī)劃師王建軍接受采訪時談到，通過城市更新，南海促進了土地資源的節(jié)約集約利用，騰出了城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的新空間，加快了城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，改善了當?shù)厝司迎h(huán)境，并使人民群眾的實際收入水平大幅提升，初步實現(xiàn)了土地資源的循環(huán)利用和生態(tài)開發(fā)。

廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院副總規(guī)劃師王建軍發(fā)表主題演講。

在粵港澳大灣區(qū)的大背景下，南海的城市更新發(fā)展之路有了新的命題。在王勇看來，南海處在工業(yè)化快于土地的城市化，土地的城市化快于人口的城市化狀態(tài)，大量的城市功能設施仍然建在農村土地上，因此才有了“三舊”改造、城市更新。目前，全區(qū)仍有86.2萬人口保留了農村戶籍，全區(qū)共有出租屋105.7萬間，未來深度城市化需求和空間都很大。

在推進城市更新過程中，王勇強調，全區(qū)各鎮(zhèn)街、各相關部門要明確做到五個嚴禁：“看全局”，嚴禁違法規(guī)劃、綁架政府；“講規(guī)矩”，嚴禁私相授受、暗箱操作；“重產(chǎn)業(yè)”，嚴禁只見新屋、產(chǎn)業(yè)空心；“集轉國”，嚴禁以租代售、擾亂市場；“選大戶”，嚴禁小材大用、造成爛尾。

副區(qū)長徐永強談到，接下來將通過全域土地綜合整治，繼續(xù)探索城市更新過程中，南海的房券、綠券、地券，持續(xù)推進國有+集體、商住+產(chǎn)業(yè)等多種模式的開發(fā)模式，為現(xiàn)代化活力新南海注入蓬勃力量。

對于南海未來城市更新規(guī)劃，王建軍認為，要恢復生態(tài)空間網(wǎng)絡，支撐空間格局優(yōu)化，打造美麗永續(xù)的大生態(tài)南海；推動綠色生產(chǎn)轉型，打造綠色高效集約的強產(chǎn)業(yè)南海；完善的公共服務配套，提高人民獲得感，打造城鄉(xiāng)融合高品質南海。

延伸：南海城市更新十五年推進路

1、2007年，南海區(qū)在全省率先探索“三舊”改造，出臺了一系列的“三舊”改造政策，被佛山市和廣東全省認可并推廣。南海成為廣東省“三舊”改造的最早先行先試地區(qū)。

2、2009年，南海區(qū)各鎮(zhèn)（街道）設立“三舊”改造辦公室。

3、2010年，南海區(qū)提出重點推進十大連片改造示范項目，以連片改造為切入點，促進南海城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，全面帶動城市、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)提升，提高城市綜合競爭力。

4、2012年，南海區(qū)舉辦第一屆“三舊”改造項目投資推介會。往后，每年均舉辦一屆，舉辦規(guī)模和影響力不斷擴大。

5、2014年，南海區(qū)成為廣東省新一輪深化“三舊”改造綜合試點，有力推動南海區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設步伐。

6、2017年，南海區(qū)積極推動村級工業(yè)園改造提升，認定南海區(qū)新一輪城市更新十大示范片區(qū)。

7、2019年，南海區(qū)獲批建設廣東省城鄉(xiāng)融合發(fā)展改革創(chuàng)新實驗區(qū)，作為全省唯一城鄉(xiāng)融合實驗區(qū)，南海肩負起率先探索城鄉(xiāng)融合新路徑的重任。

8、2021年，“產(chǎn)業(yè)+社區(qū)、國有+集體、出讓+租賃，以產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主、社區(qū)配套為輔”的土地“混合開發(fā)”模式結出碩果，澳門城、愛車小鎮(zhèn)、創(chuàng)客小鎮(zhèn)等新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)紛紛面世?；旌祥_發(fā)制度也得到了上級和社會各界的高度肯定。

9、2022年，廣東省批準南海以縣域為單元開展全域土地綜合整治試點，標志著南海深化土地制度改革進入新階段。

文/珠江時報全媒體記者 黃婷 柯凌娜 薛紫琪 通訊員 袁玲

圖/珠江時報全媒體記者 劉貝娜

關鍵詞： 城市更新 土地利用