某些打拍子喊口號(hào)式的歌曲之所以得以流行，并非因曲子多流暢優(yōu)美，而是匹配了公眾如此這般的音樂(lè)審美。同樣地，一些中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市問(wèn)題的段子手式解讀，也并非其含有多少邏輯和理性，而在于迎合了廣泛的牢騷情緒。

2017年3月，以“房住不炒”為核心，展開(kāi)了建立樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的持續(xù)治理;2021年下半年，中國(guó)樓市調(diào)整明顯加速。

以此短文，我們用盡量淺白的方式，直面三個(gè)常識(shí)問(wèn)題：

一是中國(guó)房?jī)r(jià)為什么貴?

二是現(xiàn)在房子是過(guò)剩還是不足?

三是地產(chǎn)是否構(gòu)成金融泡沫?

房?jī)r(jià)為什么高?

大多數(shù)國(guó)家可能都苦惱于高房?jī)r(jià)，中國(guó)也不例外。但中國(guó)高房?jī)r(jià)的根源有其特殊性，即房?jī)r(jià)的含稅費(fèi)率非常高，至少在50%以上，如果70個(gè)大中城市的商品住宅價(jià)格在1萬(wàn)元/平米，則其中至少5000元是地價(jià)及各項(xiàng)稅費(fèi)。剩下的一半才是建安、配套、財(cái)務(wù)成本和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

中國(guó)GDP的含稅費(fèi)率略高于20%，通過(guò)GDP含稅費(fèi)率可觀察到地方GDP的摻水程度，地方政府GDP含稅費(fèi)率越低，其GDP摻水越厲害。煙草專賣等的含稅費(fèi)率最高，據(jù)說(shuō)2000多元一瓶的白酒，其酒體及包裝物成本不到百元，余下的都是巨額稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)。高房?jī)r(jià)根源在于高稅費(fèi)，把房屋做成類煙草產(chǎn)品了。

那么，為何房?jī)r(jià)的含稅費(fèi)率如此之高?

這可追溯至28年前的分稅制改革，地方和中央財(cái)權(quán)事權(quán)框架的重塑，一度使地方幾乎失去了主體稅種，2003年之后逐漸推開(kāi)的土地招拍掛制度，極大程度地補(bǔ)充了地方財(cái)力，甚至漸有“土地財(cái)政”的戲稱。

2003年至今，地方財(cái)政累計(jì)約210萬(wàn)億元的支出中，約1/3依賴和房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，可用地方財(cái)力對(duì)土地稅費(fèi)的依賴度則更高。換句話說(shuō)，脫離了土地財(cái)政，很難想象地方政府在過(guò)去十多年能支撐下來(lái)。

因此，中國(guó)高房?jī)r(jià)根源在于高稅費(fèi)率，高稅費(fèi)率的根源在于土地財(cái)政。脫離了土地財(cái)政，地方政府很難有足夠財(cái)力去支撐基建配套投資和產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資。

如果要再努力探尋高房?jī)r(jià)的其他因素，或許可歸結(jié)為居民的高儲(chǔ)蓄率。同樣兩個(gè)月薪萬(wàn)元的年輕人，每月積攢3000元的節(jié)儉者，顯然比每月存不下錢的“月光族”，能更快地接近獲得“房奴”資格的門檻。

這些年輕人在購(gòu)房時(shí)能不能得到父母的資助也很關(guān)鍵?？蓱z中國(guó)父母和孩子，他們以不及歐美1/5的收入，創(chuàng)造了逾30%的儲(chǔ)蓄率。而西方家庭儲(chǔ)蓄率通常低于10%，父母也幾乎絕少資助子女購(gòu)房。

從這層意義上說(shuō)，不寬裕的國(guó)人以家庭組團(tuán)式的節(jié)儉，托舉了中國(guó)房?jī)r(jià)。

現(xiàn)在看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已高度內(nèi)卷化，開(kāi)發(fā)銷售毛利潤(rùn)率已降至15%-20%，開(kāi)發(fā)商也從中國(guó)富豪榜退潮多年。近年來(lái)就業(yè)和收入的艱難使居民儲(chǔ)蓄率銳降，“五個(gè)錢包”盡顯囊中羞澀，水落石出的是，高房?jī)r(jià)直指高含稅費(fèi)率，并暴露土地財(cái)政難以為繼的尷尬，解鈴還需系鈴人吧。

房子究竟夠不夠?

有數(shù)據(jù)告訴你說(shuō)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積約40平米，如此三口人大多住在寬綽的120平米之家了?數(shù)據(jù)與常識(shí)不符。有學(xué)人在開(kāi)發(fā)商供職時(shí)，以諸多研究反復(fù)證明房子不夠，離職了即改口稱房子已普遍過(guò)剩。此一時(shí)彼一時(shí)的風(fēng)向轉(zhuǎn)得讓人無(wú)所適從。

房子夠不夠，并不復(fù)雜，看三個(gè)因素。

第一個(gè)因素是，2000年以來(lái)，中國(guó)人口從12.6億增至14億以上，凈增1.5億人。

第二個(gè)因素是，20年以來(lái)，城鎮(zhèn)人口增逾5億人，我們經(jīng)歷了一波城市化城鎮(zhèn)化的狂飆。

第三個(gè)因素是，2003年之前建成的老破小房屋，確實(shí)絕大部分已不適宜居住。如果你用心在城市逛一逛，不難發(fā)現(xiàn)，大部分城市會(huì)有老舊城區(qū)、老破建筑、邊緣化地帶中老居民構(gòu)成的“昨日之城”，許多建筑已成危房，或接近建筑壽命。走在這些黑燈瞎火、人氣衰敗的廢墟之地，我常常心懷悲涼，城市繁華的新中心已在遠(yuǎn)方，老舊城區(qū)的拆遷改造太過(guò)昂貴復(fù)雜，甚至連打工仔都不會(huì)租住在此。這些曾裝下了約5億城鎮(zhèn)居民的老舊建筑，至少有一半以上已不適合人居。

以上三項(xiàng)相加即9億人，這些人至少需要3億套住宅。

滿打滿算地，開(kāi)發(fā)商累計(jì)提供了約2億套商品住宅，另外就是棚改和保障房，合計(jì)住宅供應(yīng)總量約2.7億套。房子夠不夠，不同人出于不同認(rèn)知和目的，會(huì)給出千差萬(wàn)別的結(jié)論。我以為房屋供求總量緊平衡，結(jié)構(gòu)有失衡。一二線仍然不夠，四五線甚至更下沉則越寬松甚至局部過(guò)剩。

令人啼笑皆非的一個(gè)故事，就是7套房子論。該說(shuō)法聲稱，等爺奶公婆輩、父母輩離世之后，現(xiàn)在的孩子們將戶均擁有7套房子。解構(gòu)一下，假設(shè)爺奶輩75歲，父母輩50歲，年輕人20多歲，“7套房論”的意思，其實(shí)就是25年后爺奶輩盡皆離開(kāi)，留下4套房;50年后父母輩盡皆離開(kāi)，再留下2套房，加上孩子已有的1套，7套!這無(wú)非是說(shuō)，25年內(nèi)中國(guó)喪失4/7的人口。26～50年內(nèi)再喪失2/7的人口，最終50年后中國(guó)僅剩2億人口;也無(wú)非是在說(shuō)建筑不老，50年也不成垃圾。中國(guó)房子夠不夠，千人千說(shuō)，但“7套房論”可能太過(guò)拉低靈長(zhǎng)類思維下限了。

樓市釀成金融泡沫?

許多熱議指出，中國(guó)房地產(chǎn)可能要挾了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，可能釀成中國(guó)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到建筑建材、開(kāi)發(fā)物管、家居家裝等從業(yè)人員近7000萬(wàn)人，考慮到房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率，無(wú)疑房地產(chǎn)將很大程度上影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)和金融穩(wěn)定，則更引人注目。

但此事本質(zhì)上也沒(méi)有那么復(fù)雜。

我們可以將涉房融資分為對(duì)購(gòu)房者的融資，和對(duì)開(kāi)發(fā)/建筑等企業(yè)的融資兩大塊。中國(guó)購(gòu)房者是很弱勢(shì)的，能不能有資格購(gòu)房，能不能申請(qǐng)到貸款，能不能搖號(hào)選上中意的房子，都是聽(tīng)天由命的事情，將來(lái)要不要繳房地產(chǎn)稅，也未可知。

許多人覺(jué)得節(jié)衣縮食為買房，委屈，其實(shí)全球皆如此，月薪買表，年薪買車，終身辛勞買房。目前中國(guó)家庭欠銀行約70萬(wàn)億，人均5萬(wàn)元，不可謂不沉重。但其中房貸約40萬(wàn)億，增長(zhǎng)溫和;另外17萬(wàn)億和13萬(wàn)億為個(gè)體工商戶貸款和消費(fèi)貸款，恰恰是后兩項(xiàng)在近三四年增長(zhǎng)迅捷。

目前中國(guó)首套房首付比率不會(huì)比30%低，其余購(gòu)房實(shí)際首付比率不會(huì)比50%低，以每年發(fā)放的按揭貸款加公積金，除以年內(nèi)成交的新房和二手房，中國(guó)購(gòu)房者的杠桿很難超過(guò)50%。

這折射出在中國(guó)做“房奴”的門檻何其高，非極端情況下銀行承擔(dān)的斷供風(fēng)險(xiǎn)并不大。富人理財(cái)、窮人借貸、中產(chǎn)供房，似乎是三大剛需。

那么借給開(kāi)發(fā)商、涉房相關(guān)產(chǎn)業(yè)的貸款或融資有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?有的。但并沒(méi)有傳說(shuō)得那么險(xiǎn)惡。

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是講究周轉(zhuǎn)率的，以商品房年銷售額的1.5～2倍去估算涉房實(shí)際融資余額，可能更接近真相。

二是地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，尤其是土地儲(chǔ)備和在建項(xiàng)目占資產(chǎn)端主角，加之苛嚴(yán)的賬戶管理，開(kāi)發(fā)商容易被金融機(jī)構(gòu)拿捏。

三是對(duì)開(kāi)發(fā)商壓降杠桿，人人喊打敢打也已多年。如果不走“五龍治水”的合成謬誤之路，地產(chǎn)金融避免成為灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)是比較大的。

一些知名企業(yè)家不斷說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能再走修橋鋪路蓋房子、喝酒吃藥拼教培的老路了!要高新科技不斷創(chuàng)新。確是良苦用心。事實(shí)則是，即便歐美，也是居民衣食住行的傳統(tǒng)消費(fèi)、各類造城鋪路的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，挑起了GDP增長(zhǎng)80%～85%的大梁，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新終究總是少數(shù)企業(yè)、企業(yè)家和優(yōu)秀人才的選項(xiàng)，并且是要承受時(shí)間和市場(chǎng)煎熬的未卜選項(xiàng)，而難以成為普羅大眾的選項(xiàng)。

樓市是否要挾了經(jīng)濟(jì)，釀成了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，終究是個(gè)能否理性地給房地產(chǎn)一條生路的事在人為的事情。

為什么我們不愿意直面樓市的一些常識(shí)?也許就在于有意無(wú)意地淡化甚至回避問(wèn)題，尋找一些為自己開(kāi)脫痛苦的簡(jiǎn)單借口。近年中國(guó)樓市讓人悲催，很大程度上是中產(chǎn)們職場(chǎng)內(nèi)卷、掙錢艱難、就業(yè)不易所致。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲讓人痛苦，并不意味著房?jī)r(jià)下跌就能讓人愉悅，房?jī)r(jià)普跌甚至可能造成更大痛苦、更多難以預(yù)知的社會(huì)問(wèn)題。

力避政策和市場(chǎng)或黑或白的極端化，尋求樓市的良性循環(huán)和健康發(fā)展之最優(yōu)之策，已日益迫切。

作者為民生加銀基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)樓市 明顯加速 中國(guó)房?jī)r(jià) 金融泡沫