繼今年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市后，近日第二批公募REITs產(chǎn)品開始發(fā)售，市場(chǎng)反應(yīng)積極，兩只首發(fā)產(chǎn)品網(wǎng)下平均認(rèn)購倍數(shù)超50倍，發(fā)售首日即售罄。

專家表示，從首批公募REITs上市表現(xiàn)來看，產(chǎn)品收益穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，在盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、提高直接融資比重等方面發(fā)揮出積極作用，未來隨著保險(xiǎn)、銀行、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者不斷加入，我國公募REITs將獲得長(zhǎng)足發(fā)展。

資金認(rèn)購熱情高漲

公開資料顯示，第二批兩只首發(fā)公募REITs為建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT和華夏越秀高速REIT，認(rèn)購價(jià)格分別為3.2元/份、7.1元/份，預(yù)計(jì)募集資金分別為28.8億元、21.3億元，2只產(chǎn)品預(yù)計(jì)募集資金總額約50.1億元。

標(biāo)的資產(chǎn)方面，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括中關(guān)村軟件園內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同中心4號(hào)樓項(xiàng)目和孵化加速器項(xiàng)目等，華夏越秀高速REIT底層資產(chǎn)為漢孝高速公路。

“第二批產(chǎn)品有兩個(gè)突出特點(diǎn)，一是底層資產(chǎn)均為基礎(chǔ)設(shè)施，且管理人對(duì)質(zhì)量把關(guān)，提供場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性安排，追求長(zhǎng)期收益相對(duì)穩(wěn)定，能較好滿足相關(guān)機(jī)構(gòu)投資者長(zhǎng)期投資需求；二是首次出現(xiàn)了以銀行系公募基金為管理人的REITs，業(yè)態(tài)更為多元化?！闭猩袒鹧芯坎渴紫?jīng)濟(jì)學(xué)家李湛表示。

從市場(chǎng)反應(yīng)看，資金申購意愿強(qiáng)烈。在啟動(dòng)面向公眾投資者發(fā)售的11月29日首日，兩只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)超募，上百億元資金入場(chǎng)“瘋搶”。同時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者也表現(xiàn)出高漲的投資興趣，數(shù)據(jù)顯示，華夏越秀高速REIT擬認(rèn)購數(shù)量總和為27.841億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為106.18億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。

相比之下，首批9只公募REITs中，大部分產(chǎn)品認(rèn)購倍數(shù)為10多倍，認(rèn)購最火爆的博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs有效認(rèn)購倍數(shù)也僅超15倍。

“第二批公募REITs受歡迎，是由產(chǎn)品自身屬性和宏觀市場(chǎng)環(huán)境共同決定的?！崩钫糠治?，公募REITs兼具權(quán)益和固收屬性，投資門檻相對(duì)較低，是一個(gè)良好的投資品種，加上首批產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)良好，起到了很好的示范作用，吸引到更多投資者入場(chǎng)，尤其是機(jī)構(gòu)投資者參與熱情持續(xù)高漲。此外，近期金融市場(chǎng)波動(dòng)較大，不少投資者有避險(xiǎn)需求，整體表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的REITs受到關(guān)注。

國務(wù)院發(fā)展研究中心公共資產(chǎn)證券化（REITs）課題組原秘書長(zhǎng)王步芳表示，公募REITs受歡迎，還得益于相關(guān)部門不遺余力推行試點(diǎn)政策，例如證監(jiān)會(huì)加緊完善相關(guān)申報(bào)細(xì)則和審批制度流程等。同時(shí)，第二批公募REITs的項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量更優(yōu)、現(xiàn)金流增長(zhǎng)更好、折現(xiàn)率取值更合理，較高的品質(zhì)獲得了更多投資者關(guān)注。

險(xiǎn)資入場(chǎng)成為亮點(diǎn)

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在第二批公募REITs發(fā)售中，險(xiǎn)資、券商資管、私募基金、信托等機(jī)構(gòu)投資者參與興趣明顯提升，如：國壽投資、首鋼基金、太平人壽保險(xiǎn)等均出現(xiàn)在建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT戰(zhàn)略配售投資者名單上。

“險(xiǎn)資投資公募REITs，能為市場(chǎng)帶來增量資金和流動(dòng)性，推動(dòng)公募REITs向高質(zhì)量發(fā)展?！崩钫勘硎?，險(xiǎn)資具有期限長(zhǎng)、規(guī)模大、來源穩(wěn)定等特性，與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資需求天然契合，可以助力降低REITs市場(chǎng)的波動(dòng)性和投機(jī)性。同時(shí)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還擁有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)及主動(dòng)管理能力，可以深度參與REITs底層項(xiàng)目，進(jìn)一步為產(chǎn)品賦能增值。

早在首批9個(gè)公募REITs項(xiàng)目里，險(xiǎn)資參與了8個(gè)項(xiàng)目的投資。為進(jìn)一步豐富保險(xiǎn)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，助力盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，近日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確支持符合條件的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

“險(xiǎn)資入場(chǎng)，將為公募REITs帶來深遠(yuǎn)影響?！蓖醪椒急硎?，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是大型機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)資金是長(zhǎng)期資金，而公募REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模大，二者能很好地契合。且目前險(xiǎn)資累計(jì)投資交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域3.31萬億元，這些資產(chǎn)本身就需要盤活，是公募REITs的重要供給方。此外，險(xiǎn)資參與公募REITs市場(chǎng)競(jìng)價(jià)，有助于公募REITs價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，規(guī)范公募REITs市場(chǎng)治理。

市場(chǎng)預(yù)計(jì)，我國公募REITs資產(chǎn)規(guī)模可達(dá)萬億元量級(jí)，未來有望成為險(xiǎn)資多元化配置的重要品種?！氨ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)公募REITs團(tuán)隊(duì)建設(shè)，大力培養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)與證券產(chǎn)品方面的復(fù)合型人才。同時(shí)要關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)，定期調(diào)研所投資公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，有效防范投資風(fēng)險(xiǎn)，以更好地把握REITs投資機(jī)會(huì)。”王步芳表示。

中國銀保監(jiān)會(huì)資金運(yùn)用部副主任羅艷君此前表示，下一步，將加強(qiáng)政策引導(dǎo)，支持保險(xiǎn)資金通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs和債權(quán)、股權(quán)等方式加大對(duì)交通、水利、能源、生態(tài)環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資力度，服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

發(fā)展前景廣闊

作為大眾低門檻涉足基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的重要途徑，公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)受到關(guān)注。自今年6月首批9只REITs試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市以來，總體運(yùn)行平穩(wěn)，為我國公募REITs發(fā)展起到很好的示范作用。

截至11月26日，首批9只產(chǎn)品平均漲幅16%左右，除1只外均獲得正收益，其中，首鋼綠能REIT累計(jì)漲幅超30%。同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出低波動(dòng)、低換手率的特征，近3個(gè)月平均換手率在2%左右。

分紅方面，首批公募REITs中已有產(chǎn)品進(jìn)行今年首次分紅。近日，中航首鋼綠能REIT和中金普洛斯REIT發(fā)布分紅公告，分紅方案分別為5.1541元/10份、0.522元/10份基金份額，體現(xiàn)出REITs的穩(wěn)定投資收益屬性。

“首批公募REITs目前表現(xiàn)優(yōu)良，基本符合監(jiān)管部門和市場(chǎng)的預(yù)期?！蓖醪椒急硎?，公募REITs屬于資本市場(chǎng)新生事物，在相關(guān)部門不斷加強(qiáng)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)和投資者教育下，大眾認(rèn)知逐漸提升，整體行情呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。

隨著公募REITs試點(diǎn)不斷推進(jìn)，發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)大，未來將有更多投資者進(jìn)入?！肮糝EITs準(zhǔn)入門檻較高，試點(diǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)較優(yōu)，長(zhǎng)期回報(bào)率可觀，長(zhǎng)期來看發(fā)展前景廣闊，能為投資者提供更多元、優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)。”前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍表示。

不過，REITs項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，普通投資者參與還要講究方法。王步芳建議，首先要看性價(jià)比，注意比較不同產(chǎn)品的分紅率與市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)還要關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方，公募REITs未來增值主要來源于兩個(gè)方面：一是專業(yè)高效的運(yùn)營(yíng)獲得超額收益；二是并購擴(kuò)募，合并同類項(xiàng)資產(chǎn)將使公募REITs價(jià)值翻番，這兩方面都依賴于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方的專業(yè)技能和長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)。

“REITs具有長(zhǎng)期收益相對(duì)穩(wěn)定、抗通脹性等特點(diǎn)，適合偏好長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的投資者。在挑選產(chǎn)品上，要挑選合適的基金管理人，注重管理人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。此外，REITs項(xiàng)目運(yùn)作過程中可能因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的終止上市情形而終止上市，投資者要知悉其中的風(fēng)險(xiǎn)?！崩钫勘硎?。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 李華林）

關(guān)鍵詞： 市場(chǎng) 投資者 資產(chǎn) 公募 REITs