深圳二手房市場(chǎng)已提前入冬。

最新數(shù)據(jù)顯示，10月深圳共成交1605套二手住宅，環(huán)比下跌9.1%;成交面積為15.04萬(wàn)平方米，同比大跌66.42%。

二手房成交量創(chuàng)近10年新低

自2月官方發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)政策后，過(guò)熱的深圳樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)涼，二手房成交量一跌再跌。

深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳二手住宅過(guò)戶(hù)套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%。二手住宅成交15.0萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑11.2%。10月二手住宅過(guò)戶(hù)套數(shù)為2012年3月以來(lái)的最低值。

隨著市場(chǎng)行情持續(xù)低迷，二手住宅掛牌房源量則不斷上漲。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳二手住宅掛牌量已突破5.5萬(wàn)套，是過(guò)戶(hù)成交量的數(shù)十倍，大量房源處于待售狀態(tài)。

此前，深圳業(yè)主心態(tài)相當(dāng)堅(jiān)挺，即便是在二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后的半年時(shí)間里，二手房報(bào)價(jià)仍處于整體上漲的狀態(tài)，僵持了幾個(gè)月后終于有所松動(dòng)。9月起，二手房掛牌價(jià)才有所下降。

據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，9月、10月全市二手住宅掛牌均價(jià)環(huán)比均下跌0.5%，且近1個(gè)月內(nèi)約有15%的業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)。

豪宅也扛不住

深圳樓市越來(lái)越冷，就連此前堅(jiān)挺的豪宅和學(xué)區(qū)房都挺不住了。

“最近在看香蜜湖的房子，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)真的很凉，去年漲得兇的時(shí)候掛牌都是20多萬(wàn)元一平方米，現(xiàn)在有一個(gè)急賣(mài)的，掛牌單價(jià)18萬(wàn)元都賣(mài)不出去。”準(zhǔn)備在香蜜湖置業(yè)的王先生說(shuō)道，“越是這樣他越不敢買(mǎi)。”

香蜜湖是深圳傳統(tǒng)的豪宅片區(qū)，片區(qū)經(jīng)紀(jì)人告訴中證君，片區(qū)內(nèi)的大戶(hù)型(100平方米以上)近期沒(méi)有成交，都在觀望。

學(xué)區(qū)房因各種調(diào)控政策更是遭到重磅打擊。以頂級(jí)學(xué)區(qū)百花為例，片區(qū)經(jīng)紀(jì)人介紹，自指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后成交量就急劇萎縮，下降八成左右。近期有個(gè)小區(qū)一套小戶(hù)型房源急賣(mài)，最后以1000萬(wàn)元出頭價(jià)格成交，與去年相比直降600多萬(wàn)元。

不僅如此，百花片區(qū)近期還有一批房源流出，價(jià)格直逼指導(dǎo)價(jià)。近日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，位于百花片區(qū)的長(zhǎng)城大廈有23套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫茊蝺r(jià)在10.3萬(wàn)元-11.3萬(wàn)元/平方米，逼近指導(dǎo)價(jià)。

新房走俏

二手房冰凍的同時(shí)，深圳新房市場(chǎng)卻走俏了，呈現(xiàn)蹺蹺板效應(yīng)。

深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新房住宅成交4712套，環(huán)比上升41.0%;成交面積為48.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升48.1%。

深圳中原指出，從實(shí)時(shí)市場(chǎng)情況來(lái)看，10月有9個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，整體開(kāi)盤(pán)去化超過(guò)五成，9個(gè)入市的住宅項(xiàng)目中僅有兩個(gè)樓盤(pán)為日光盤(pán)，新房整體市場(chǎng)氛圍趨于理性。

而且各區(qū)域冷熱和成交量不均。從各區(qū)新房住宅成交面積來(lái)看，10月，光明區(qū)以14.87萬(wàn)平方米的成交量位居各區(qū)第一，占全市成交的30.6%;寶安區(qū)成交面積為12.97萬(wàn)平方米，占全市成交的26.7%，位居第二;龍崗區(qū)成交8.93萬(wàn)平方米，占比18.4%，位居第三。福田區(qū)連續(xù)4個(gè)月無(wú)成交。

展望后市，深圳中原認(rèn)為，當(dāng)前的政策導(dǎo)向是踐行房住不炒原則，抑制房?jī)r(jià)上漲，打擊炒房行為，支持剛需購(gòu)房。短期內(nèi)，無(wú)論是新房還是二手，無(wú)論是住宅還是公寓商辦，都將受到?jīng)_擊。中長(zhǎng)期看，深圳房?jī)r(jià)上漲速度將放慢，市場(chǎng)將回歸到以剛需自住為主導(dǎo)的理性市場(chǎng)。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。

不過(guò)，房企10月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較9月有所回升。10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7761.4億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比上升1.4%，同比則延續(xù)了7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，但降幅收窄至32.2%。

“整體來(lái)看，下半年在市場(chǎng)降溫的大背景下，‘銀十’的市場(chǎng)行情未如期到來(lái)，十一黃金周的市場(chǎng)相比往年也略顯黯淡。預(yù)計(jì)年末，以?xún)r(jià)換量仍是企業(yè)加快成交去化的必要選項(xiàng)，部分負(fù)債率較高的房企將面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力。”克而瑞相關(guān)分析師指出。

多地出現(xiàn)不同程度房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月，今年銷(xiāo)售額超千億的房企有32家，較去年同期增加6家，銷(xiāo)售額超百億的房企達(dá)到148家。

其中，TOP10房企1-10月銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)到2288億元，同比增幅達(dá)25.3%，較2019年增長(zhǎng)40.1%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月逾8成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅逾30%，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。

“成交數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下跌，說(shuō)明樓市確實(shí)在入冬。不過(guò)需要看到，10月份的環(huán)比跌幅有所收窄，這說(shuō)明降溫的速度在放緩。疊加近期銀行信貸政策邊際放松，預(yù)計(jì)11月份行情會(huì)有改善可能，甚至?xí)霈F(xiàn)環(huán)比止跌的可能。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，今年10月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，有24個(gè)城市出現(xiàn)了不同程度的房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象。

“這說(shuō)明相關(guān)城市有不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)動(dòng)作。雖然近期信貸政策有放寬的可能，但預(yù)計(jì)降價(jià)促銷(xiāo)、以?xún)r(jià)換量的工作還會(huì)持續(xù)。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

一家總部位于北京的房企人士也告訴記者，這兩個(gè)月是沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)刻，接下來(lái)部分項(xiàng)目會(huì)推出促銷(xiāo)措施，加快回款的速度。

中指院統(tǒng)計(jì)，從公布銷(xiāo)售目標(biāo)的32家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2021年1-10月，目標(biāo)完成率均值為76.3%，其中綠城、濱江、正榮、佳兆業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)等目標(biāo)完成率超90%。

“展望四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場(chǎng)有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額同比預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步收窄，部分城市房?jī)r(jià)面臨一定調(diào)整壓力。”中指指數(shù)研究副總監(jiān)陳文靜表示。

房企發(fā)債規(guī)模同環(huán)比均萎縮

在銷(xiāo)售規(guī)模下滑的同時(shí)，房企發(fā)債規(guī)模也在持續(xù)下降。

貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，今年10月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%;今年1-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規(guī)模減少2463億元。

“10月境內(nèi)外債券新增發(fā)行規(guī)模低于市場(chǎng)預(yù)期，出現(xiàn)這種現(xiàn)象一方面是季節(jié)性原因，10月工作日較少，是債券發(fā)行的傳統(tǒng)淡季，另一方面，是因?yàn)?0月國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)多家房企信用評(píng)級(jí)。”貝殼研究院分析師指出。

其中，短期債券成為市場(chǎng)主導(dǎo)。10月房企發(fā)行的25筆境內(nèi)債券中，14筆為一年內(nèi)債券，占比達(dá)56%。

與此同時(shí)，房企融資成本有所上升。上述報(bào)告顯示，境內(nèi)債券融資10月平均票面利率4.18%，較9月上升7個(gè)基點(diǎn);境外債券融資10月平均票面利率為10.65%，較9月大幅上升157個(gè)基點(diǎn)。

在行業(yè)整體控制負(fù)債的情況下，2021年10月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約772億元，同比減少5.4%，到期債務(wù)凈額為468億元。

“房企到期債務(wù)從千億規(guī)?；芈?，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模二分之一，融資仍保持緊張。”上述分析師表示。

中指企業(yè)研究研究主管陶淑茹指出，一方面，房企采取股東貸款、與債券持有人協(xié)商等方法解決債務(wù)難題;另一方面，企業(yè)通過(guò)交換要約、回購(gòu)票據(jù)等手段預(yù)防債券違約。

目前，鑫苑置業(yè)等企業(yè)已經(jīng)完成美元債交換要約，將兌付壓力成功延后;弘陽(yáng)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、中梁控股、融信集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、奧園集團(tuán)、金輝控股、朗詩(shī)地產(chǎn)等多家房企紛紛回購(gòu)美元票據(jù)，來(lái)減少未來(lái)財(cái)務(wù)開(kāi)支，降低企業(yè)負(fù)債水平、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定資本市場(chǎng)信心。

而在宏觀層面，近期央行多次針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，釋放出積極的信號(hào)。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月房貸利率在年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，這表明局部市場(chǎng)住房信貸環(huán)境有所改善。預(yù)計(jì)四季度住房信貸環(huán)境繼續(xù)邊際改善，對(duì)首套置業(yè)客群、賣(mài)一買(mǎi)一的改善客群予以保障和支持，利于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，減緩市場(chǎng)調(diào)整壓力。

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