截至8月底，約有50家物企披露2021年中期業(yè)績(jī)。從整體看，物業(yè)行業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)容，不少物企業(yè)的合約面積和在管面積呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)。背靠規(guī)模龐大的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，借道收并購(gòu)，發(fā)力商業(yè)管理，介入城市服務(wù)等業(yè)務(wù)，物企規(guī)模一路高歌猛進(jìn)。

在當(dāng)下物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，資本表現(xiàn)分化的大環(huán)境下，保持規(guī)模高速增長(zhǎng)，維持較高的業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性，成為獲得資本青睞的基本條件。

為更全面物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，了解個(gè)股的業(yè)務(wù)成長(zhǎng)，和訊物業(yè)立足物企中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，匯編發(fā)布了《2021年上半年物企業(yè)務(wù)成長(zhǎng)力》榜單。

榜單數(shù)據(jù)顯示，近40家上市物企的合管比超100%，中駿商管合管比高達(dá)472%，同時(shí)康橋悅生活、星盛商業(yè)、新城悅服務(wù)以及建發(fā)物業(yè)合管比超200%，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力。而規(guī)模處于行業(yè)龍頭的碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)以及恒大物業(yè)等合管比均超180%，在規(guī)?；A(chǔ)龐大的基礎(chǔ)上仍保持高速增長(zhǎng)，未來(lái)的規(guī)模擴(kuò)容值得期待。

數(shù)據(jù)來(lái)源∶A+H股全部上市物企2021年中期業(yè)績(jī)公告、和訊股票。特發(fā)服務(wù)、中海物業(yè)、南都物業(yè)(603506,股吧)、浦江中國(guó)、祈福生活服務(wù)、新大正招商積余等8家物企數(shù)據(jù)不可得，鑫苑服務(wù)延遲刊發(fā)中期業(yè)績(jī)。

計(jì)算公式∶合管比=合約管理面積/在管面積*100%

行業(yè)規(guī)模再突破? 龍頭物企規(guī)模增速下滑

從物企中報(bào)披露的數(shù)據(jù)看，2021年上半年各大物企整體保持規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，行業(yè)規(guī)模加速集聚，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局形成。以行業(yè)巨無(wú)霸碧桂園為列，因收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)新增2億平方米在管面積，截至報(bào)告期末，碧桂園服務(wù)在管面積高達(dá)6.44億平方米。

從行業(yè)來(lái)看，規(guī)模增長(zhǎng)較快的物企具備兩個(gè)特征，背靠實(shí)力強(qiáng)勁的地產(chǎn)集團(tuán)，為物企源源不斷的輸送在管面積，這個(gè)是固定的，例如恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等行業(yè)巨頭。

另外就是加速第三方外拓，典型案例就是合景悠活拿下雪松智聯(lián)，上演“大魚吃大魚”行業(yè)現(xiàn)象，半年時(shí)間，合景悠活在管面積實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

需要注意的是，物業(yè)公司在管面積和合約面積的絕對(duì)值增長(zhǎng)加快，但是隨著物企規(guī)模增長(zhǎng)，其業(yè)務(wù)的增速較2020年同期整體出現(xiàn)下滑。

行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)以及融創(chuàng)服務(wù)，2021年上半年合管比較2020年同期分別下降41個(gè)百分點(diǎn)、22個(gè)百分點(diǎn)以及32個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，部分規(guī)模處理行業(yè)中游的物企則表現(xiàn)出較強(qiáng)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如建發(fā)物業(yè)、正榮服務(wù)、寶龍商業(yè)、奧園健康等。

第三方面積占比提升 業(yè)務(wù)模式多元化

從物企的規(guī)模擴(kuò)展路徑看，第三方收并購(gòu)面積占比逐漸提升，關(guān)聯(lián)交易占比下降。較為明顯的為大灣區(qū)物企時(shí)代鄰里，通過持續(xù)加碼外拓和收并購(gòu)，2021年上半年新增在管面積有95%來(lái)自第三方，業(yè)務(wù)發(fā)展的獨(dú)立性得到強(qiáng)化。

再如，旭輝永升生活經(jīng)過多年發(fā)展，第三方在管面積占比已高達(dá)81.5%。

第三方在管面積的占比快速提升，在一定程度上說(shuō)明公司具備可持續(xù)增長(zhǎng)能力，減少對(duì)房地產(chǎn)公司的依賴，能減少因關(guān)聯(lián)交易而發(fā)生粉飾業(yè)績(jī)的現(xiàn)象，提高上市公司管治的科學(xué)性;同時(shí)，將上市物企放置到一個(gè)開放的、充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，有利于優(yōu)化行業(yè)發(fā)展格局。

在行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)之際，不少物企提出發(fā)力高質(zhì)量發(fā)展，既要增長(zhǎng)速度，又要保持增長(zhǎng)質(zhì)量，面臨資本市場(chǎng)變現(xiàn)分化的格局，物企紛紛加速探索新增長(zhǎng)路徑。

在上述背景下，物業(yè)行業(yè)整體的業(yè)務(wù)模式更多元化，除了服務(wù)住宅業(yè)務(wù)，同時(shí)不少專注商寫領(lǐng)域的物管企業(yè)成功上市，并獲得了良好資本市場(chǎng)表現(xiàn)。如：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、卓越商企服務(wù)、新城悅服務(wù)等，其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活市盈率高達(dá)88倍，遠(yuǎn)高于同規(guī)模龍頭物企。

為了培養(yǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)力，各大物業(yè)在拓展業(yè)務(wù)邊界，如保利物業(yè)利用資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)介入城市服務(wù);越秀服務(wù)則發(fā)力全能型城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，聚焦TOD物管模式，于2021年上半年TOD物管營(yíng)收達(dá)到1.17億元，同時(shí)加碼在寫字樓、購(gòu)物中心以及專業(yè)市場(chǎng)等方面的布局力度。

關(guān)鍵詞： 物企 管理 面積 占比提升