自2017年更名為中天金融、定下“綠色實(shí)業(yè)金融服務(wù)”的戰(zhàn)略后，貴陽(yáng)富豪羅玉平一直在努力把旗下的地產(chǎn)板塊賣(mài)出去。繼與碧桂園、融創(chuàng)等龍頭房企合作未果后，他與浙系房企佳源集團(tuán)牽了手。

近日，中天金融與佳源創(chuàng)盛簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，擬以180億元將中天城投100%股權(quán)售予佳源創(chuàng)盛，這也將成為今年以來(lái)地產(chǎn)圈內(nèi)的最大并購(gòu)案。“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于提高公司資產(chǎn)的流動(dòng)性，進(jìn)一步優(yōu)化公司金融業(yè)務(wù)戰(zhàn)略布局，更好地保障金融業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展的資金需要，鞏固公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力。“中天金融稱(chēng)。

若交易成功實(shí)施，金融業(yè)將成為中天金融未來(lái)的主要收入來(lái)源，而在貴陽(yáng)素有“羅半城”之稱(chēng)的羅玉平也將告別從業(yè)數(shù)十年的房地產(chǎn)行業(yè)。受此消息影響，8月30 日至9 月 1 日三個(gè)交易日中，中天金融收盤(pán)價(jià)漲幅累計(jì)超過(guò)20%，9月2日又開(kāi)盤(pán)漲停，收獲第三個(gè)漲停板。

羅玉平執(zhí)意告別房地產(chǎn)

中天城投主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、房地產(chǎn)信息咨詢(xún)。截至2021年6月30日，其總資產(chǎn)為583.03億元，凈資產(chǎn)為158.70億元，營(yíng)業(yè)收入為47.26億元，凈利潤(rùn)僅6.6億元。與2020年末數(shù)據(jù)相比，上述各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下滑，尤其是凈利潤(rùn)降幅達(dá)48.56%。

盡管本次交易尚處于籌劃階段，最終方案、價(jià)格等尚需盡職調(diào)查、審計(jì)后確定，交易能否順利實(shí)施也還存在不確定性，但根據(jù)框架協(xié)議，佳源創(chuàng)盛須于2021年8月31 日前支付定金20億元。而今年1-6月，佳源創(chuàng)盛的營(yíng)收僅86.22億，凈利潤(rùn)僅5.05億元。

這不是中天金融第一次嘗試剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2018年5月，其以246億元對(duì)價(jià)，將中天城投100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給貴陽(yáng)金世旗產(chǎn)業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金世旗產(chǎn)投”)。金世旗產(chǎn)投成立于2018年2月，主要經(jīng)營(yíng)范圍為土地開(kāi)發(fā)、整治、復(fù)墾及其利用的投資、開(kāi)發(fā)和管理，旅游產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)的投資及管理、非金融性投資業(yè)務(wù)等。

根據(jù)中威正信評(píng)估，彼時(shí)中天城投資產(chǎn)評(píng)估值為245.59億元。經(jīng)雙方協(xié)商，股權(quán)交易價(jià)定為246億元。

金世旗產(chǎn)投的資金來(lái)自股東出資。2018年3月，浙江浙商產(chǎn)融資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“浙商產(chǎn)融”)入股并成為持股43.24%的第一大股東;4月，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園地產(chǎn)”)從金世旗產(chǎn)投原股東中金聯(lián)控、貴陽(yáng)恒森、大西南投資手中收購(gòu)股權(quán)，成為持股24.3%的第二大股東，并履行了39.5億元的出資義務(wù)和股東借款60.5億元。

這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是為買(mǎi)下“明天系”的華夏人壽，但最終告吹。2018年12月，中天金融稱(chēng)，收購(gòu)華夏人壽21%-25%股份的重大資產(chǎn)重組無(wú)法在短期內(nèi)完成，將中天城投、中天企管100%股權(quán)及資產(chǎn)出售后，剩余的金融業(yè)務(wù)規(guī)模偏小，按照第二大股東貴陽(yáng)城發(fā)的提議、根據(jù)貴陽(yáng)市政府的要求，解除股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。隨后，浙商產(chǎn)融、碧桂園相繼退出金世旗產(chǎn)投的股東行列。

雖然這次“去地產(chǎn)”計(jì)劃失敗，但中天金融的個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目還是易了主。2020年2月，中天城投負(fù)責(zé)建設(shè)的貴州文化廣場(chǎng)河濱地塊被中國(guó)信達(dá)接手。該項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市南明區(qū)，規(guī)模達(dá)29.83萬(wàn)平方米，信達(dá)地產(chǎn)借此闖入貴州地產(chǎn)市場(chǎng)。

地產(chǎn)真的不香了？

中天金融是貴州第一家上市公司，也是貴州最大的民營(yíng)企業(yè)之一。43年間，其以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的身份為人們所熟知，掌門(mén)人羅玉平更被人稱(chēng)“羅半城”。在貴州，它或是最有資格說(shuō)親眼見(jiàn)證并推動(dòng)了貴州城市化進(jìn)程的企業(yè)，貴州首個(gè)商品房，首個(gè)多元業(yè)態(tài)項(xiàng)目“中天·未來(lái)方舟”，產(chǎn)城模式樣板貴州金融城均出自其手。

不過(guò)，這家以房地產(chǎn)起家的上市公司，地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸式微，從其發(fā)展戰(zhàn)略的變化中也可見(jiàn)一斑：2009年，其以房地產(chǎn)、會(huì)展旅游和礦產(chǎn)資源為發(fā)展的“三駕馬車(chē)”。到了2012年，又制定了以城市運(yùn)營(yíng)、商業(yè)地產(chǎn)、資產(chǎn)管理與文化旅游會(huì)展、礦產(chǎn)與能源為四大產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。

隨著貴州省“十三五”規(guī)劃中提出深入實(shí)施“引金入黔”戰(zhàn)略，2014年，中天金融開(kāi)始推進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)布局，并于2015年提出“金融、康養(yǎng)、精品地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)格局。2017年，正式更名為“中天金融”，“打造大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下的綠色實(shí)業(yè)金融服務(wù)”。

經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，金融板塊已成為中天金融的重要業(yè)務(wù)支撐。其2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)總收入為197億元，其中金融板塊營(yíng)業(yè)收入達(dá)147億元，在總營(yíng)業(yè)收入中占比達(dá)75%，較2020年同期提升超過(guò)16%。

三年內(nèi)兩次試圖轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)板塊股權(quán)，也是為了推進(jìn)對(duì)華夏人壽的收購(gòu)。不過(guò)，近年來(lái)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)并不鮮見(jiàn)。今年3月30日，紅星美凱龍以10.3億元的價(jià)格將旗下紅星地產(chǎn)18%股權(quán)售予遠(yuǎn)洋資本。而1997年就已上市、曾位列百?gòu)?qiáng)房企行業(yè)的浙江廣廈，早在2015年下半年就開(kāi)始剝離房地產(chǎn)、投身影視行業(yè)。在2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，浙江廣廈常務(wù)副總經(jīng)理趙云池稱(chēng)，公司在2020年基本完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的退出工作，現(xiàn)今已變?yōu)橛耙暪尽?/p>

剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因各有不同，但相同的一點(diǎn)是不堪重負(fù)。浙江廣廈1999年開(kāi)始在杭州余杭開(kāi)發(fā)的廣廈天都城占地7000畝，曾號(hào)稱(chēng)“中國(guó)第一衛(wèi)星城”，浙江廣廈也將大部分自有資金和融資投進(jìn)該項(xiàng)目。但直到2015年，該項(xiàng)目只開(kāi)發(fā)了一半，如無(wú)底洞般拖累了浙江廣廈，還讓其錯(cuò)失房地產(chǎn)發(fā)展最好的黃金十年。

紅星美凱龍出售地產(chǎn)股權(quán)，缺錢(qián)也是直接誘因。作為頭部“隱形開(kāi)發(fā)商”，紅星美凱龍近幾十年“家居+地產(chǎn)”的商業(yè)模式一度玩得是順風(fēng)順?biāo)９_(kāi)報(bào)道顯示，2020年，紅星地產(chǎn)逆勢(shì)加杠桿，豪賭土地市場(chǎng)近200億。但其拿地特點(diǎn)是圍繞家居賣(mài)場(chǎng)或者綜合體，這決定其布局不是完全考慮地產(chǎn)的需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷、去化周期延長(zhǎng)，紅星美凱龍面臨不小的資金壓力。

近年來(lái)，中天金融也存在較大的負(fù)債壓力。數(shù)據(jù)披露，2017年至2020年，其資產(chǎn)負(fù)債率均高達(dá)80%以上，分別為82.42%、80.67%、82.68%、84.35%，總體呈上升趨勢(shì)。歸母凈利潤(rùn)則步入“下滑通道”，2020年已是其歸母凈利潤(rùn)同比下降的第四年，近四年凈利潤(rùn)分別為20.82億元、14.67億元、11.08億元和5.72億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，同時(shí)政策環(huán)境趨緊、生存壓力加大，房企多元化轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì);中天金融資金鏈吃緊，但房地產(chǎn)資產(chǎn)整體不算太差，主要是運(yùn)營(yíng)情況欠佳。“不過(guò)，佳源的整體財(cái)務(wù)并不寬裕，而中天金融的房地產(chǎn)資產(chǎn)也需要資金投入做進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)，且投資周期也較長(zhǎng)。整體來(lái)看，收購(gòu)中天城投對(duì)佳源來(lái)說(shuō)也可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。”

對(duì)于出售行為，時(shí)代財(cái)經(jīng)聯(lián)系了中天金融投資者關(guān)系部，但直至發(fā)稿未獲回復(fù)。

關(guān)鍵詞： 今年 地產(chǎn)圈 并購(gòu)案 中天金融