6月29日晚間，合景悠活對外公告稱，公司將以4.98億元的價格收購上海申勤物業(yè)管理服務(wù)有限公司(下稱“申勤物業(yè)”)80%股權(quán)，市盈率達(dá)到15倍。

相較于此前收購雪松智聯(lián)、廣州潤通，合景悠活此次收購的市盈率明顯偏高。除了受行業(yè)競爭加劇的影響外，偏高的市盈率也與標(biāo)的自身屬性脫不開干系。

嘉和家業(yè)物業(yè)研究院院長唐卓對記者表示，在目前物企發(fā)力非住領(lǐng)域的大背景下，申勤物業(yè)算是一個比較優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，“綜合因素影響使得此次收購的PE有所提升。”

激進(jìn)外拓

申勤物業(yè)專注于政府機(jī)關(guān)物業(yè)，并透過深耕渠道及管理模式復(fù)制，輻射至公共物業(yè)、學(xué)校物業(yè)及其他類型物業(yè)。截至2020年12月末，該公司在管項目超過120個，在管面積約1800萬平方米。

唐卓稱，此次收購之后，合景悠活將憑借標(biāo)的在公建物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)服務(wù)能力及在長三角的深耕，進(jìn)一步提升自身在長三角區(qū)域的項目密度，同時夯實企業(yè)非住物業(yè)服務(wù)的特色標(biāo)簽。

《國際金融報》記者注意到，這是該公司近一年來收購的第三家非住宅物管公司。上市后，合景悠活一直在收并購道路上蒙眼“狂奔”。

2020年10月18日的上市發(fā)布會上，合景悠活管理層曾表明，公司在物色的收購標(biāo)的已經(jīng)有很多，在未來的并購市場上將會考慮有一定份額的公建項目，希望不同的業(yè)態(tài)之間可以形成互補(bǔ)。

話音剛落，該年12月7日，合景悠活便對外宣布，公司將收購致力于公共服務(wù)領(lǐng)域、同時擁有較為專業(yè)技術(shù)系統(tǒng)的廣州市潤通物業(yè)管理有限公司(下稱“廣州潤通”)80%股權(quán)。該筆交易作價2.144億元，市盈率為11.65倍。

依靠著這筆收并購，合景悠活2020年的非住宅物業(yè)在管面積達(dá)到1245萬平方米，較2019年的326.8萬平方米同比增長281%。一個月后，合景悠活又宣布了關(guān)于收購雪松智聯(lián)的消息。

如此頻繁的收購也導(dǎo)致公司原定用于收并購的募集資金出現(xiàn)缺口。因而，在此次收購申勤物業(yè)的同時，合景悠活還表示將調(diào)整募資用途，公司計劃將原定用于收并購?fù)顿Y的17.48億港元修訂至24.53億港元。

對此，唐卓表示，短期內(nèi)頻繁收購體量較大的標(biāo)的，對于合景悠活的內(nèi)部運營及資源調(diào)動等方面都產(chǎn)生了極大的挑戰(zhàn)，“‘蛇吞象之后的消化’問題將在未來1-2年內(nèi)一直存在。”

債務(wù)承壓

頻繁收并購的另一原因可能在于關(guān)聯(lián)公司合景泰富的不給力。

2020年，合景悠活實現(xiàn)營業(yè)收入15.17億元，同比增長34.9%;同期凈利潤為3.24億元，同比增長75.1%;凈利率21.3%，連續(xù)三年平穩(wěn)上升。盡管如此，在一眾物企中，合景悠活的實力并不亮眼，競爭較弱。公司在上市首日便跌破7.89港元的發(fā)行價，當(dāng)日股價跌幅達(dá)22.94%。

同時，上市后的首份成績單顯示，合景悠活對合景泰富的依賴也正在逐漸加深。2020年，其來自合景泰富及其合營企業(yè)、聯(lián)營公司及其他關(guān)聯(lián)方的收入為7.57億元，2019年該數(shù)額為5.28億元，占總收入的比重由46.9%上升至49.9%。

2020年，合景泰富的銷售面積為610.6萬平方米，未來1-3年，合景富泰計劃將持續(xù)開業(yè)26個商場+9個寫字樓，并交由合景悠活提供商業(yè)運營服務(wù)。但在唐卓看來，合景泰富的土地儲備并不能給合景悠活帶來全方位的支持。

更何況，合景泰富自身也面臨著困境。作為曾經(jīng)的“華南五虎”，合景泰富近年來的發(fā)展無疑是掉隊的，公司直至2020年才以1036.1億元的銷售額躋身千億房企陣營。

而就在這實現(xiàn)規(guī)?？缭降囊荒辏暇疤└坏膬衾释认碌?7個百分點。東財Choice數(shù)據(jù)顯示，2020年，該公司銷售凈利率為23.2%，2018年、2019年的該指標(biāo)則為55.56%、40.29%。

某種程度上來說，凈利率的下跌意味著公司盈利能力變?nèi)?。截?020年，合景泰富營收同比增長19.18%至297.42億元，但其對應(yīng)的歸母凈利潤卻同比下跌31.91%至66.77億元，為該公司近十年來的首次下跌。

另外，對合景泰富而言，目前最重要的恐怕是債務(wù)問題。5月11日，合景泰富公告稱，公司將發(fā)行一筆于2026年到期的綠色票據(jù)，該票據(jù)金額為3.78億美元，票面利率為6%。

對于這筆票據(jù)的用途，合景泰富表示，該票據(jù)發(fā)行所得款項凈額將用于公司現(xiàn)有一年內(nèi)到期及根據(jù)其綠色融資框架進(jìn)行的中長期離岸債項再融資。

有媒體統(tǒng)計，截至2021年6月24日，合景泰富總存續(xù)債券24只，人民幣債券13只，總發(fā)債額209.4億人民幣，平均票面利率6.3%;美元優(yōu)先票據(jù)11只，總發(fā)債額44億美元，平均票面利率6.53%。

這里面有多筆債券將在今年到期。

年報數(shù)據(jù)顯示，2020年，合景泰富的銀行及其他貸款為316.42億元，其中約75.31億元將于一年內(nèi)償還;公司待還的優(yōu)先票據(jù)為260.73億元，其中約22.78億元將于一年內(nèi)到期;境內(nèi)公司債券總額為201.45億元，約154.46億元在一年內(nèi)到期，占比達(dá)76.67%。

整體來看，合景泰富在2021年到期的債務(wù)達(dá)到252.55億元左右，較2019年的237.28億元增長超15億元。

另一方面，合景泰富2020年的其他應(yīng)付款及應(yīng)計款項較2019年的276.27億元增至317.46億元，應(yīng)付合營及聯(lián)營公司款項合計384.52億元。而公司同期的貨幣資金為406.36億元，同比下跌20.91%。

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