房企年報密集發(fā)布。披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年與過去相比，拼規(guī)模擴張已不是房企常態(tài)，而調(diào)整負債結(jié)構(gòu)、降低負債率、增加現(xiàn)金流成為房企關(guān)注焦點。

業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)的壓力下，房企控負債、降杠桿壓力增大，規(guī)模房企的業(yè)績目標會更趨謹慎，規(guī)模房企增速放緩是常態(tài)。

增收不增利 凈利潤率下滑明顯

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，申銀萬國行業(yè)分類下，已有35家房企發(fā)布2020年年報。35家房企2020年營業(yè)總收入達10198.93億元，較2019年增長20.85%;凈利潤合計984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。從凈利潤率來看，35家房企中有25家出現(xiàn)下降，占比達71.4%。

具體來看，招商蛇口2020年營業(yè)收入1296.2億元，較2019年增長32.71%;但歸屬上市公司股東凈利潤為122.53億元，較2019年下降23.58%。信達地產(chǎn)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入258.64億元，同比增長32.79%;凈利潤17.44億元，同比下降31.77%;歸屬母公司凈利潤15.02億元，同比下降35.12%。

對于利潤下降，招商蛇口表示，公司規(guī)模擴大，報告期內(nèi)房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長。但受行業(yè)利潤率下滑及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年有所下降。

大悅城凈利潤則出現(xiàn)虧損。大悅城2020年營業(yè)收入384.45億元，較2019年調(diào)整后收入增長13.76%;但歸屬上市公司股東凈利潤虧損3.87億元，較2019年大幅下降118.88%;歸屬上市公司股東扣非凈利潤虧損5.01億元，同比下降140.72%。

大悅城方面表示，歸母公司凈利潤下降，一方面是由于本年結(jié)算項目中低毛利項目占比提高，商品房銷售毛利率較2019年的38%下降約10個百分點;另一方面，受宏觀調(diào)控及疫情影響，公司部分在建在售項目銷售價格未達預(yù)期，個別項目因疫情工期延誤，成本增加，公司對相應(yīng)資產(chǎn)計提了減值。

榮安地產(chǎn)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入111.78億元，較2019年增長67.77%，但利潤并未增加。數(shù)據(jù)顯示，2020年歸母公司凈利潤為17.42億元，較2019年的18.89億元下降7.75%。

監(jiān)管緊繃 降杠桿成“必選項”

“三道紅線”政策影響正在加深。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的相關(guān)報告顯示，500強房企2020年資產(chǎn)負債率均值為78.77%，同比下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降;凈負債率均值為85.08%，同比下降11.62個百分點，相比2019年有大幅改善。

2020年8月，住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，對12家試點房企有息負債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%，凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。依據(jù)“三道紅線”觸線情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負債的增速閾值，四擋有息負債規(guī)模年增速分別設(shè)限為0%、5%、10%和15%。

從近期年報來看，房企紛紛調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，主動降杠桿。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)、中梁、佳兆業(yè)、領(lǐng)地控股、大唐地產(chǎn)、綠景中國均由紅檔降至黃檔;當(dāng)代置業(yè)、綠城中國、雅居樂、力高集團也由橙變黃;祥生控股由紅轉(zhuǎn)橙。

此外，除了招商蛇口、華僑城、瑞安房地產(chǎn)、路勁、合生創(chuàng)展、SOHO中國、大悅城、龍湖、信達地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地等仍保持“零踩線”外，越秀地產(chǎn)、金輝控股、中國金茂、遠洋集團、五礦地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、建發(fā)國際、明發(fā)集團、弘陽地產(chǎn)、佳源國際、世茂集團、中駿集團通過調(diào)整結(jié)構(gòu)，升級綠色，躋身“零踩線”房企。

并不是所有房企都實現(xiàn)降檔。目前來看，時代中國、美的置業(yè)、旭輝、花樣年、正榮地產(chǎn)、新城控股、上置集團、禹洲集團、新力控股、中國奧園等維持黃檔，首創(chuàng)置業(yè)保持橙檔，富力地產(chǎn)、陽光100中國仍在紅檔之列。

遠洋集團相關(guān)人士表示，“三道紅線”政策的出臺將深刻影響行業(yè)發(fā)展趨勢和房企競爭策略。從中長期來看，行業(yè)仍將面臨一系列考驗，市場規(guī)模雖有一定增長空間，但行業(yè)將進入慢增長周期，從財務(wù)杠桿驅(qū)動的高速增長邁向穩(wěn)定均衡高質(zhì)量增長。在行業(yè)集中度加速提高且階段性盈利下降的明確趨勢下，現(xiàn)金充裕、財務(wù)穩(wěn)健的房企將獲得更多優(yōu)質(zhì)市場資源和發(fā)展機遇，注重企業(yè)內(nèi)生力、穩(wěn)健經(jīng)營、打造極致產(chǎn)品與服務(wù)的房企優(yōu)勢將進一步凸顯。

從富力地產(chǎn)來看，2020年公司加大變現(xiàn)力度，以加速去杠桿，雖然凈負債率同比下降68.7個百分點，但凈負債率仍高達130.2%。富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，集團將繼續(xù)尋求合作伙伴，共同投資或合作，以減輕項目風(fēng)險，進一步降低總負債水平，改善資本狀況。

“下一步，首創(chuàng)置業(yè)會繼續(xù)把控負債，降杠桿，確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)健。”首創(chuàng)置業(yè)副總裁兼財務(wù)總監(jiān)范書斌表示，從長期來看，“三道紅線”對房地產(chǎn)行業(yè)及房企具有積極作用，有利于房企更加注重抗風(fēng)險能力的提高，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

范書斌表示，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)啟動減債計劃，全力降低杠桿水平，嚴格控制債務(wù)規(guī)模。未來公司將持續(xù)改善“三道紅線”指標，爭取盡快達標。

集中供地落地 資金優(yōu)勢是關(guān)鍵

今年2月，自然資源部發(fā)文對重點城市實施土地供應(yīng)兩集中政策，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上公告每年不超過3次。業(yè)內(nèi)人士稱，上述重點城市涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

隨后青島、鄭州等多地發(fā)文確認政策細則，天津、長春、福州、南京等城市明確年內(nèi)3次集中掛牌的具體時間。3月15日，長春集中掛牌出讓51宗首批經(jīng)營性用地，總占地面積達400萬平方米。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，上述22個重點城市均為核心一二線城市，是我國經(jīng)濟最發(fā)達、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口規(guī)模最具吸引力的地區(qū)，住房需求旺盛。據(jù)統(tǒng)計，2020年22城商品房銷售額占全國商品房銷售額的比重為39.9%，22城住宅用地出讓金占全國住宅用地出讓金的比重為37%，占比均近四成。

劉水說，從此前數(shù)據(jù)來看，2020年百強TOP30房企在22城拿地金額占企業(yè)總拿地金額比重為56.5%。22個重點城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市較受TOP30房企青睞。

雅居樂集團副總裁王海洋表示，集中供地政策是我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機制之一。雅居樂將加強對市場的分析，提前規(guī)劃城市投資布局和拿地方向，以投資更多優(yōu)質(zhì)土地。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示，22城集中三次供地政策是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價重要措施，企業(yè)可以在穩(wěn)定、理性的土地價格上獲取更多優(yōu)質(zhì)項目。

劉水表示，集中供地政策使得企業(yè)短期資金壓力增加，面對單次大量供地時，企業(yè)需要對城市發(fā)展趨勢及板塊價值進行科學(xué)研判。

萬科董事會主席郁亮表示，“兩集中”和“三道紅線”政策對行業(yè)來說，最大的變化是住房回歸居住屬性、房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性已有明確、清晰的趨勢。

上坤地產(chǎn)董事會主席兼行政總裁朱靜表示，從近期的宏觀調(diào)控政策來看，一方面，“兩集中”和“三道紅線”是對房地產(chǎn)行業(yè)和非房地產(chǎn)行業(yè)在整個社會金融資源的占用比例開始重新再分配，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不能再像過去一樣過度占用貨幣資源，而是要在合理的比例范圍內(nèi)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)高土地紅利、高融資杠桿紅利、高速度發(fā)展的形勢已經(jīng)一去不返，房企將回歸到企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)，需要更關(guān)注客戶需求、關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、關(guān)注經(jīng)營效率。

CRIC研究中心報告指出，在“房住不炒”長效機制下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向變得清晰，預(yù)計未來將步入無增長時代。從企業(yè)業(yè)績預(yù)期來看，自2018年以來房企銷售目標總體謹慎，目標增速回落，行業(yè)平均目標增長率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。

整體來看，在行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)的壓力下，房企控負債、降杠桿壓力增加，規(guī)模房企的業(yè)績目標制定會更趨謹慎，整體的目標增長率也將趨于平穩(wěn)。預(yù)計隨著房企投資和規(guī)模擴張的動能降低，規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。

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