近期，美好置業(yè)連續(xù)發(fā)布股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，以22億元的對價出售三家公司的股權(quán)。前三季度美好置業(yè)現(xiàn)金流不算理想，短債壓力較大，此舉或?yàn)榛鼗\資金。

美好置業(yè)從2013年起就開始向裝配式建筑業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，目前已有8家工廠投產(chǎn)。但是實(shí)際效果卻難言理想。

一方面，公司營收仍依賴地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占比仍高達(dá)80%至90%;另一方面，上半年裝配式建筑業(yè)務(wù)81%訂單由內(nèi)部消化，公司新業(yè)務(wù)產(chǎn)能釋放及未來訂單需求情況仍帶有不確定性。

美好置業(yè)22億元甩賣三家公司 前三季虧損1.43億

12月31日，美好置業(yè)發(fā)布了兩份資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告。一是擬轉(zhuǎn)讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂有限公司(以下簡稱“塘廈寶光”)100%股權(quán)，交易對價為9億元，包括1.6億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、6.01億元負(fù)債及1.39億元應(yīng)付款項(xiàng)，股權(quán)受讓方為東莞市華堂更新置業(yè)有限公司(以下簡稱“華堂更新置業(yè)”)。

塘廈寶光主要資產(chǎn)為位于東莞市塘廈鎮(zhèn)郎箕埔地段的兩宗土地，總占地面積10.51萬平方米。2018年5月，美好置業(yè)全資子公司收購塘廈寶光時付出的對價為3.2億元，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1億元，承擔(dān)負(fù)債2.2億元。兩年多時間，獲利0.6億元。

目前該地塊由廣東亞視演藝職業(yè)學(xué)院辦學(xué)使用，根據(jù)公告，2022 年 1 月 10 日前項(xiàng)目范圍內(nèi)的地上建筑物由廣東亞視演藝職業(yè)學(xué)院無償使用，在廣東亞視演藝職業(yè)學(xué)院按照協(xié)議約定搬遷之前，不得以任何理由影響學(xué)院正常辦學(xué)。

這意味著離正式拆遷還有一年時間。2019年塘廈寶光收入為0，2020年前11個月其收入依然為0，虧損擴(kuò)大到4006萬元。與此同時，負(fù)債也由2.22億膨脹到7.4億元。

二是擬轉(zhuǎn)讓安徽東磁投資有限公司(以下簡稱“安徽東磁”)100% 股權(quán)，及全資子公司持有的合肥名流置業(yè)有限公司(以下簡稱“合肥名流”)100%股權(quán)。兩項(xiàng)交易合計(jì)對價13.08億元。

安徽東磁持有一塊位于紫蓬山旅游開發(fā)區(qū)的住宅用地，土地證載面積 315.25 畝;還包括已建成投入使用的高爾夫球場，占地 1450.68 畝，酒店占地 49.32 畝。2019年及2020年前8個月，安徽東磁分別虧損400萬及1939萬元。

安徽東磁交易對價為5.08億元，2008年及2009年收購安徽東磁時總計(jì)付出了4.5億元。

合肥名流則持有兩塊位于紫蓬山旅游開發(fā)區(qū)的地塊，合計(jì)土地證載土地面積為 759 畝。2019年及2020年前8個月，合肥名流分別虧損636萬及130萬元。

合肥名流是美好置業(yè)2007年設(shè)立的項(xiàng)目公司，股東權(quán)益評估價值6.63億元，交易對價8億元。

總體來看，美好置業(yè)從這三筆資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中獲得的收益都不大，公司主要目的恐怕還是回籠資金。

2020年前三季度，美好置業(yè)實(shí)現(xiàn)營收21.85億元，同比增長19.38%;歸母凈利潤為-1.43億元，扣非凈利潤為-1.47億元。

公司披露虧損原因?yàn)椋?ldquo;報(bào)告期內(nèi)，公司裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)板塊處于投入期，增加了管理費(fèi)用。同時受疫情影響，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目交付延后，導(dǎo)致2020年第三季度結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，造成公司本報(bào)告期業(yè)績虧損。”

轉(zhuǎn)型之困：融資受限 裝配式建筑業(yè)務(wù)81%訂單內(nèi)部消化

從預(yù)收賬款來看，截至三季末，美好置業(yè)預(yù)收款達(dá)到111.38億元，同比增長了36%。這說明今年銷售狀況良好。根據(jù)披露，上半年預(yù)收房款來自西安、武漢、合肥等城市的11個項(xiàng)目。

上半年美好置業(yè)新增兩個項(xiàng)目，總計(jì)容建筑面積16.61萬平方米，總土地價款7.63億元(權(quán)益比例100%)，相比同期23.34億元的簽約金額，拿地金額明顯偏小。

事實(shí)上，近兩年美好置業(yè)拿地力度一直偏小，2019年拿地金額11.33億元，當(dāng)年簽約金額67.38億元。截至2020年上半年，美好置業(yè)土儲計(jì)容建面為146.78萬平方米，按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算，僅夠2.5年開發(fā)。

美好置業(yè)收緊拿地與公司的轉(zhuǎn)型有一定關(guān)系，近幾年公司一直在從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商往裝配式建筑服務(wù)商轉(zhuǎn)型，也一直在加大這方面的投入。

但是從營收結(jié)構(gòu)來看，目前房地產(chǎn)收入仍是主要收入來源。2018年、2019年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為95.51%、83.97%，2020年上半年占比仍達(dá)到81.55%。如果新業(yè)務(wù)短期內(nèi)無法取得大幅增長，隨著拿地力度降低，在手項(xiàng)目減少，公司未來恐面臨收入下滑風(fēng)險。

裝配式建筑是美好置業(yè)押注的方向，2020年以來已經(jīng)獲得了多家機(jī)構(gòu)調(diào)研。截至10月30日，已投產(chǎn)8家工廠，此外還有5家工廠在建設(shè)中，計(jì)劃于兩年內(nèi)陸續(xù)投產(chǎn)。但是目前產(chǎn)能釋放情況并未披露，上半年裝配式建筑業(yè)務(wù)簽約訂單金額18.5億元，其中81.7%是內(nèi)部項(xiàng)目所消化。

隨著裝配式建筑業(yè)務(wù)在建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)固，未來會增加折舊費(fèi)用，而公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)產(chǎn)能釋放及訂單需求增加均有不確定性，何時能為公司貢獻(xiàn)業(yè)績?nèi)圆淮_定。

從貨幣資金來看，公司2020年以來賬面貨幣資金快速減少，今年上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流仍呈現(xiàn)流出狀態(tài)，現(xiàn)金流狀況不算理想。

近幾年美好置業(yè)的負(fù)債率在不斷增長，由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度進(jìn)一步增至76.65%。

截至2020年中報(bào)，公司賬面貨幣資金為17.67億元，而其短債達(dá)到30億，現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋短債。這項(xiàng)指標(biāo)踩線對公司的融資造成明顯限制，根據(jù)規(guī)定，一項(xiàng)指標(biāo)踩線的房企，有息負(fù)債規(guī)模年增速需控制在 10%以內(nèi)，按照2020年中期有息負(fù)債規(guī)模79億計(jì)算，年有息負(fù)債增加額需控制在7.9億以內(nèi)。

事實(shí)上，美好置業(yè)的融資成本本來就比較高，截至2020年上半年，其占比較大的融資渠道分別是銀行貸款，利率在5.39%-7.5%之間;非銀貸款，利率為10.5%-15%;債券，利率為7.2%;信托融資，利率為14.5%。融資受限、融資成本高企無疑限制了美好置業(yè)的拿地，也制約著公司新業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

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