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究竟是什么帶動(dòng)了房價(jià)漲跌？

來源：銀行信息港時(shí)間：2020-09-30 11:37:12

關(guān)于房價(jià)這個(gè)問題，我們需要從市場的角度，深入分析：

房子也是商品，所以價(jià)格也符合需求彈性

了解需求彈性的朋友都知道，當(dāng)某件商品供大于求的時(shí)候，價(jià)格就會下降，當(dāng)需求大于供給的會后，價(jià)格就會上升。

我們來分析過去20年時(shí)間里面，房價(jià)漲幅最高的20座城市，從規(guī)律中找答案

這20個(gè)城市里面，有北上廣深4個(gè)一線城市，其他基本上是東部沿海發(fā)達(dá)城市，以及中西部省會城市。

為什么這些城市的房價(jià)漲幅會最高的呢?

第一類城市，深圳和廈門，屬于人多地少，造成房價(jià)上升

首先是住房需求，因?yàn)槿送咛幾撸?，?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，永遠(yuǎn)能吸引經(jīng)濟(jì)比自己差的城市，所以，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，住房需求在增加，最典型的城市是深圳，深圳的戶籍人口只有400多萬，而常住人口高達(dá)800多萬，而且深圳幾乎每一年的常住人口增量都在全國排第一，加上深圳目前已經(jīng)沒有新土地可以開發(fā)，在這種需求大于供給的情況下，深圳的房價(jià)還是穩(wěn)中有升的。同樣類似的城市還有廈門。

第二類城市，屬于優(yōu)質(zhì)資源多，吸引優(yōu)質(zhì)圈層涌入，導(dǎo)致房價(jià)上升

很多時(shí)候，房價(jià)的上漲，又不太符合人口增長的需求，例如北京和上海，這兩個(gè)城市的常住人口增量都呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，但是房價(jià)為何在最近10年，也快速增長呢?

因?yàn)楸本┖蜕虾儆谫Y源聚集型城市，這兩座城市吸引了全國最優(yōu)秀的人才，也聚集了全國最優(yōu)秀的高校資源。

所以，北京和上海的購買力比其他城市強(qiáng)，本地高端圈層強(qiáng)大的購買力，加上全國獨(dú)一無二的優(yōu)質(zhì)資源，使得北京和上海房價(jià)上升。

如果說北京和上海吸納的是全國的頂級圈層人口，那么南京、廣州、杭州、鄭州、合肥、濟(jì)南、長春、太原，這些省會城市，則是吸引本省的頂級圈層。

所以，這類城市房價(jià)漲幅也很高。

第三類城市，靠近中心城市，導(dǎo)致房價(jià)上升

比如說東莞、惠州、嘉興、昆山、北三縣、廊坊這些區(qū)域因?yàn)榭拷诵某鞘?，北上深，享受著核心城市的產(chǎn)業(yè)外溢，人才外溢，房價(jià)也會小幅上漲。

就拿東莞和惠州來對比，雖然兩座城市在過去十年時(shí)間，房價(jià)都漲了，但東莞房價(jià)是高于惠州的，這里面，反映了東莞的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比惠州好，面積只有惠州的五分之一，人口比惠州高了一倍，東莞每年的常住人口增量也位居全國前列，所以，東莞的購買力和需求都高于惠州，而惠州的房產(chǎn)供應(yīng)量又比東莞多，所以，東莞房價(jià)自然高于惠州。

綜上所述：

以上三類城市，都符合一個(gè)特質(zhì)，就是購買力很強(qiáng)，城市產(chǎn)業(yè)、配套資源有很不錯(cuò)，導(dǎo)致人口快速涌入，需求大于供給，導(dǎo)致房價(jià)上升。

那么為何，當(dāng)下的房價(jià)上漲速度放緩了呢?

很簡單，你想一下，過去20年，是我國房地產(chǎn)大規(guī)模建設(shè)的時(shí)代，當(dāng)很多人的住房需求都滿足的情況下，又有大量新房涌入市場，這樣導(dǎo)致供給大于需求，或者供給與需求達(dá)到平衡，所以，房價(jià)就會下調(diào)或者漲幅放緩了。

爭對以上的分析，給買房者3個(gè)建議：

1，房地產(chǎn)分化時(shí)代已來臨，閉著眼睛買房結(jié)束了，買房需要全局思維。除了需求，更要關(guān)注購買力。

2，除了產(chǎn)業(yè)環(huán)境，最重要的是考慮時(shí)間成本，為什么大城市郊區(qū)房價(jià)便宜，因?yàn)殡x上班的距離遠(yuǎn)，交通不便，時(shí)間成本高，導(dǎo)致購房需求下降，房價(jià)低。

3，一線城市很多新盤目前已經(jīng)透支了未來5年-10年的價(jià)格，因?yàn)槌鞘械囊?guī)劃還沒有兌現(xiàn)，你現(xiàn)在入手，基本上要套牢5年以上。所以，買房要多對比，多思考。

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