在買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)程中，一方面是出于保護(hù)當(dāng)事人利益的考慮，另一方面辦理相應(yīng)手續(xù)的時(shí)候也需要，因此當(dāng)事人之間才會(huì)簽訂，但有此時(shí)一味的追究對(duì)自身利益的保護(hù)，就有可能出現(xiàn)的情況。那究竟在哪些情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、在哪些情況下房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

1、房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶(hù)，合同無(wú)效

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效

出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

5、單位違反規(guī)定，合同無(wú)效

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買(mǎi)私房，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。凡享受?chē)?guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的城市私有房屋，需要出賣(mài)時(shí)，只準(zhǔn)賣(mài)給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效

買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買(mǎi)賣(mài)后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效

總之，應(yīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)中的是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，實(shí)踐證明，由具備一定和工作經(jīng)驗(yàn)的來(lái)處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)益。

二、購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)注意的事項(xiàng)

1、明確該產(chǎn)權(quán)的合法性、完整性。是否有合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。同時(shí)土地及房屋的手續(xù)是否都有。

2、明確該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及類(lèi)型?？词菍儆谏虡I(yè)、住宅還是其他用途。

3、該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的狀況。明確是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，或是有其他共有產(chǎn)權(quán)人的存在。同時(shí)還要明確該房產(chǎn)是否存在他項(xiàng)權(quán)利登記狀況。是否有等情況。

4、交易是否有限制。因?yàn)槭潜Ｕ嫌梅?，交易通常是有限制的。核心就是過(guò)戶(hù)會(huì)有限制，建議你到屬地的房管局具體咨詢(xún)?cè)摌潜P(pán)的交易限制情況。

5、在交易的時(shí)候必須保證能有和土地證。如果能低于市價(jià)一半賣(mài)，手續(xù)絕對(duì)是不全，或交易是有限制的房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)瑕疵肯定存在，該類(lèi)房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，建議不要草率投資。以免經(jīng)濟(jì)利益受損。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)分離出賣(mài) 購(gòu)房合同無(wú)效 產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶(hù) 購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)注意的事項(xiàng)