一.澳洲房市跌跌不休

受高通脹和加息影響，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下跌，最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)悉尼領(lǐng)跌。

大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic于10月發(fā)布的房屋價(jià)值指數(shù)顯示，澳大利亞9月房屋價(jià)值下跌了1.4%，較8月近40年最大跌幅1.6%有所放緩。單月跌幅最大的依舊是悉尼(-1.8%)，自2022年1月以來，悉尼的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了9%。

我們不禁會(huì)問：

1.澳大利亞房地產(chǎn)寒冬會(huì)持續(xù)多久?

2.美國(guó)“次貸危機(jī)”是否會(huì)在澳大利亞重演?

二.房?jī)r(jià)下跌尚未結(jié)束

疫情爆發(fā)后，澳洲利率跌至新低，帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格迅速反彈至歷史新高，2021年澳洲房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到23.7%，創(chuàng)2003年有數(shù)據(jù)以來最高，但通脹和加息給房地產(chǎn)繁榮畫上句號(hào)。

今年5月澳聯(lián)儲(chǔ)12年以來首次上調(diào)基準(zhǔn)現(xiàn)金利率，至今已加息6次，累積上調(diào)了250個(gè)基點(diǎn)至2.6%，創(chuàng)2013年8月以來的最高水平。

這導(dǎo)致借貸成本大幅上升，典型的銀行住房貸款浮動(dòng)利率提高到5%左右，嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

隨著澳聯(lián)儲(chǔ)不斷提高利率，住房貸款迅速降溫。澳大利亞統(tǒng)計(jì)局最新公布的貸款數(shù)據(jù)顯示，繼7月下降8.5%后，8月新的住房貸款下降3.4%至274億美元。

高通脹下澳聯(lián)儲(chǔ)還會(huì)繼續(xù)加息，截至2022年6月的一年中，澳通貨膨脹率高達(dá)6.1%，為2001年以來的最高值，顯著高于2%-3%的目標(biāo)，這意味著未來一段時(shí)間可能需要進(jìn)一步加息，市場(chǎng)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)。

澳大利亞國(guó)民銀行認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)將進(jìn)一步暴躍，預(yù)計(jì)首府城市的住宅價(jià)格將從2022年4 月的峰值下降約20%。

該銀行預(yù)測(cè)，今年悉尼的房?jī)r(jià)將跌幅最大，為12.9%，隨后將在2023年再跌9.4%。

澳元走勢(shì)也會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，美元暴力拉升疊加地產(chǎn)低迷，今年以來澳元兌美元跌幅達(dá)到11.5%。

三.購(gòu)房人資不抵債

澳洲房地產(chǎn)下跌或引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。一般在澳洲買房得準(zhǔn)備20%的首付款，如果沒有20%的首付款，買房者就必須購(gòu)買昂貴的房屋貸款保險(xiǎn)來保護(hù)銀行，若貸款人違約，保險(xiǎn)公司須賠償給銀行這筆房屋貸款交易的損失。

但澳大利亞是全球房?jī)r(jià)最貴的市場(chǎng)之一，為了讓更多人有能力購(gòu)房，澳洲政府推出了住房擔(dān)保計(jì)劃(First Home Guarantee)，符合條件的首次置業(yè)者僅需支付最低5%首付，單親父母只需支付2%的首付，且無需購(gòu)買LMI保險(xiǎn)，就可以購(gòu)買自住房。

據(jù)政府估計(jì)，截至3月末，該計(jì)劃已幫助超過6萬澳人買房。2022-23年預(yù)算還擴(kuò)大了住房保障計(jì)劃的可用名額，從2020年的10，000擴(kuò)大至50，000人。

在政府的幫助下，首次購(gòu)房者很大程度上主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)澳大利亞國(guó)民銀行數(shù)據(jù)，三季度首次購(gòu)房者(First home buyers，簡(jiǎn)稱FHBs)在總銷售額中的占比達(dá)到44.5%，外資占比5%，并不高。

但這些購(gòu)房者或受到房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化的最嚴(yán)重沖擊。只有5%甚至2%的首付，就需要和銀行貸95%-98%的余額，還款總額本就高于普通房貸，當(dāng)利率上升時(shí)，他們的還款額還會(huì)增加更多。

據(jù)澳聯(lián)儲(chǔ)數(shù)據(jù)，固定利率住房貸款占所有貸款的占比從2020年初的20%增加到2022年初近40%的峰值，但仍有60%的的借款人會(huì)受到利率上升的影響。

即使是40%固定利率的貸款人，他們中多數(shù)人將在2023年下半年面臨利率到期，不得不再選擇貸款，屆時(shí)還款額或?qū)⒋蠓岣摺?/p>

房?jī)r(jià)高位回落，還貸壓力增加，很容易讓貸款人陷入資不抵債困境，即欠銀行的錢比他們的房產(chǎn)價(jià)值還多。

RateCity利用澳新銀行(ANZ)的房地產(chǎn)預(yù)測(cè)進(jìn)行的分析顯示，如果有人在2021年12月以10%的首付在悉尼購(gòu)買了一套中位價(jià)的房子，到2023年底，他們欠銀行的錢可能比他們的房子的價(jià)值高出8%，盡管他們已經(jīng)還了兩年的房貸。

四.會(huì)爆發(fā)次貸危機(jī)嗎?

澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)像2008年次貸危機(jī)時(shí)那樣徹底崩潰嗎?

澳洲央行并不如此認(rèn)為。

澳聯(lián)儲(chǔ)副主席Michele Bullock在7月的演講中指出，雖然澳大利亞家庭持有高額債務(wù)，但同時(shí)也持有大量資產(chǎn)，住房資產(chǎn)約占家庭資產(chǎn)的一半，最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)的小幅下跌僅略微削弱了過去幾年的上漲。

的確，根據(jù)CoreLogic數(shù)據(jù)，大多數(shù)澳大利亞城市的房?jī)r(jià)仍顯著高于2020年3月新冠疫情爆發(fā)時(shí)的水平，首府城市房?jī)r(jià)需要進(jìn)一步下跌13.5%，才能抵消近年的增長(zhǎng)，這提供了些許緩沖。

她續(xù)指，疫情中額外產(chǎn)生的2600億澳元的家庭儲(chǔ)蓄，也將幫助居民應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌和生活成本上升，若將儲(chǔ)蓄考慮在內(nèi)，家庭債務(wù)與收入的比例將從150%的高位降至2007年的水平。

此外，高貸款價(jià)值比(Loan to Value Ratio ，LVR>90)新借款人的比例也顯著下降。LVR 指借貸金額與貸款擔(dān)保的房產(chǎn)價(jià)值相比較，LVR越高違約風(fēng)險(xiǎn)越大。

2022年5月資不抵債的房貸余額占比僅約為0.1%，低于大流行前的約2.25%，即使房?jī)r(jià)下跌20%，資不抵債的占比也僅增加到2.5%，這意味著發(fā)放貸款的銀行仍相當(dāng)安全。

不過她同時(shí)承認(rèn)，受益于政策的首次置業(yè)者可能會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

澳聯(lián)儲(chǔ)或注意到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，就在上月，澳聯(lián)儲(chǔ)成為首個(gè)警告貨幣政策“轉(zhuǎn)鴿”的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行，10 月4日澳聯(lián)儲(chǔ)加息25個(gè)基點(diǎn)，也低于市場(chǎng)預(yù)期的50個(gè)基點(diǎn)。

澳洲聯(lián)儲(chǔ)放緩加息疊加供給緊缺，房?jī)r(jià)跌幅或收窄，但房地產(chǎn)這頭"灰犀牛"如何演變尚待觀察，投資者仍需要"系緊安全帶"、謹(jǐn)慎對(duì)待。

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