釋放農(nóng)民消費潛力、鼓勵農(nóng)民進城購房再次成為全國多地推動樓市發(fā)展的一大舉措。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，今年以來，至少包括吉林省延吉、吉林省吉林、江蘇省泰州、湖北省黃岡、貴州省遵義、安徽省潛山、黑龍江省佳木斯、吉林省長春、湖北省麻城、吉林省雙遼、四川省南充、江蘇省興化等城市以及四川省涼山彝族自治州寧南縣、貴州省黔西南州晴隆縣、江蘇鹽城阜寧縣、江蘇鹽城大豐區(qū)、湖南株洲茶陵縣、河南信陽羅山縣、四川宜賓高縣等地出臺鼓勵農(nóng)民、農(nóng)民工進城購房的相關(guān)政策。

可以看到，在出臺鼓勵農(nóng)民、農(nóng)民工進城購房的城市中，地方政府多給予購房補貼、契稅補貼等優(yōu)惠政策，部分政策提及農(nóng)民進城購房可享受戶口遷移、子女就近入學(xué)(含轉(zhuǎn)學(xué))、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等城區(qū)人口同等政策。

多地財政補貼，支持農(nóng)民進城購房

以吉林雙遼為例，9月7日，吉林省四平市雙遼市人民政府發(fā)布《雙遼市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)鼓勵農(nóng)民進城購房補貼優(yōu)惠政策實施意見(試行)的通知》，《通知》提出，對于符合條件的農(nóng)民在雙遼市城區(qū)內(nèi)購買商品住房，市區(qū)有意愿的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供總房款減免優(yōu)惠或1-3個點的折扣優(yōu)惠。同時，進城購房農(nóng)民購買家庭唯一商品住房或二手住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，政府參照所繳納契稅的額度給予全額補貼。

雙遼市還將開展“買新房、贈消費券”活動，農(nóng)民購買唯一商品住房或二手住房，政府以發(fā)放家電消費券的方式給予適當(dāng)補貼。

江蘇省泰州市興化市于9月21日發(fā)布《關(guān)于有效應(yīng)對疫情影響促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》，其中提到，對在興來興大專以上人才以及外來務(wù)工人員、進城農(nóng)民等購房者在市區(qū)范圍內(nèi)于2022年6月1日至2022年12月31日期間購買首套商品住房(含二手商品住房)的，給予一次性購房補貼，補貼金額為購房者實際繳納契稅的50%。

除了享受購房補貼，部分城市也提及進城購房可享城區(qū)人口同等政策。今年9月，湖南省株洲市茶陵縣新聞網(wǎng)消息，茶陵縣出臺17條措施促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，鼓勵農(nóng)民進城購房。其中提到，農(nóng)民進城購房(商業(yè)、商住樓、住宅)，享受戶口遷移、子女就近入學(xué)(含轉(zhuǎn)學(xué))、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等城區(qū)人口同等政策。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，近期以來，多城發(fā)布鼓勵農(nóng)民進城購房的政策，出臺的政策內(nèi)容多為提供購房補貼和優(yōu)惠等形式，從出臺的城市來看，以一些庫存壓力大、去化困難的弱二線和三四線城市為主，出臺這樣的政策也是為了增加購房需求，緩解庫存壓力，提振市場信心。將政策聚焦于農(nóng)民這樣龐大的群體，有利于提升農(nóng)民進城置業(yè)的積極性，一定程度上能帶動一部分需求釋放。

除了農(nóng)民群體，部分地方政府也將購房補貼范圍擴展至農(nóng)民工群體。

四川省南充市9月30日印發(fā)的《支持剛性和改善性住房需求促進 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展十條措施》提到，對在南充主城區(qū)購買商品住房的醫(yī)護人員、農(nóng)民工、引進人才、大專以上學(xué)歷等購房人，按照所購網(wǎng)簽商品房買賣合同總價款的3%一次性給予財政補貼，一次性財政補貼總額度最高不超過3萬元/套。

9月5日，四川宜賓高縣發(fā)布《高縣房地產(chǎn)市場調(diào)控協(xié)調(diào)機制辦公室關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在高縣中心鎮(zhèn)(來復(fù)鎮(zhèn)、沙河鎮(zhèn)、羅場鎮(zhèn))購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商品住房的農(nóng)民工，按照200元/平方米給予一次性補貼，每戶最高不超過2萬元;對具有中高級職稱的農(nóng)民工，在縣城購買新建商品住房的，按照300元/平方米給予一次性補貼，每戶最高不超過3萬元。

鼓勵農(nóng)民進城購房對樓市效果大嗎?

可以看到的是，鼓勵農(nóng)民進城購房并非此次樓市調(diào)控的新鮮產(chǎn)物。

早在2015年底，中共中央政治局召開會議時提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要擴大有效供給，保持有效投資力度，著力補齊短板。

在彼時“去庫存”的大背景下，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵有條件的農(nóng)民工買房成為重要措施。

按照新華網(wǎng)2016年2月發(fā)布的文章，當(dāng)時山西、山東、甘肅等省明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。如山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。

2016年2月19日，中國農(nóng)業(yè)銀行還曾推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，該產(chǎn)品是國內(nèi)首個專門針對農(nóng)民群體的個人住房貸款產(chǎn)品，致力于滿足廣大農(nóng)民進城購買商品住房的需求。

從效果來看，根據(jù)新華網(wǎng)報道，截至2016年7月31日，安徽農(nóng)行“農(nóng)民安家貸”實現(xiàn)發(fā)放23329筆，發(fā)放金額69.91億元，幫助農(nóng)民進城購房。

安徽地區(qū)房地產(chǎn)“去庫存”效果也得以凸顯。以六安市為例，2015年市區(qū)待售商品房面積達663萬余平方米，2016年一季度，六安市區(qū)銷售商品房120多萬平方米，同比翻了一番，其中農(nóng)民購房占比超過50%，去化周期由28個月縮短到18個月。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，2016年大量三四線城市去庫存，就已經(jīng)消耗了大量的農(nóng)民在縣城的買房需求，同時前幾年返鄉(xiāng)置業(yè)更是吸引了一大批在三四線老家買房年輕人的購房需求。因此，本輪的鼓勵農(nóng)民進城買房能夠有效吸引到的購買力和幾年前相比已大大減少。

張波指出，前一輪去庫存后，由于三四線城市也緊隨出現(xiàn)房價上漲，最終導(dǎo)致市場的熱度明顯上升，并帶動房企在中小城市拿地?zé)崆橥缴蠐P，所導(dǎo)致的結(jié)果就是三四線城市的庫存量又呈現(xiàn)上升態(tài)勢，加之市場降溫的大背景，導(dǎo)致去化出現(xiàn)困難，因此鼓勵農(nóng)民買房就是為了拉升需求并加速去化。

如何保障“以房留人”?

不過，在吸引農(nóng)民購房的同時，如何讓進城農(nóng)民有所保障也是當(dāng)前熱議的話題之一。

此前，《經(jīng)濟日報》發(fā)布的評論文章指出，近期，我國部分城市推出鼓勵農(nóng)民進城買房的政策舉措，多個市縣提出給予購房農(nóng)民稅費減免、購房補貼等優(yōu)惠。此類政策的初衷，一方面是為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場下行壓力，挖掘農(nóng)民購房潛力去庫存，另一方面也意在試圖“以房留人”，緩解當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化率不足、人口流失的狀況。

但是提升城市吸引力，是一項全方位系統(tǒng)工程，僅靠補貼等政策吸引農(nóng)民進城購房，隨著優(yōu)惠效應(yīng)的遞減，恐怕難以真正留住農(nóng)民，實現(xiàn)政策預(yù)期。農(nóng)民愿不愿意進城，其“本”在于能不能獲得就業(yè)機會，提高收入水平，在此基礎(chǔ)上才愿意通過購房留下來。

此外，農(nóng)民進城買房只是第一步，如果不下功夫完善產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施和營商環(huán)境，健全就業(yè)、教育、醫(yī)療等保障，補齊環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等方面短板，那么鼓勵農(nóng)民買房的效果就會大打折扣。

今年8月18日，農(nóng)民日報頭版也發(fā)布評論文章《鼓勵農(nóng)民進城買房，不能不算后路賬》，文章指出，在縣域房地產(chǎn)市場庫存壓力較大的背景下，鼓勵農(nóng)民進城買房，顯然是將樓市“去庫存”的希望寄托在農(nóng)民群體身上。如今，經(jīng)濟新的下行壓力加大，不少縣市希望以各種手段吸引農(nóng)民進城活躍經(jīng)濟，擴大需求。但想要“以房引人”“以房留人”，就必須充分保障農(nóng)民的權(quán)益，給農(nóng)民留足后路。

上述文章提到，作為“城尾鄉(xiāng)頭”，縣城是連接城市、服務(wù)鄉(xiāng)村的天然載體，制定政策、出臺措施，一定要有更統(tǒng)籌的城鄉(xiāng)一體化的通盤考慮，切不可“頭疼醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，更不可“城市生病、農(nóng)村吃藥”。只有盡早擺脫對“土地財政”的嚴重依賴，下大力氣練好內(nèi)功，不斷完善產(chǎn)業(yè)配套和營商環(huán)境，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，發(fā)展出實實在在的支柱產(chǎn)業(yè)，讓進城買房的農(nóng)民能安居，更能樂業(yè)，才是化解縣域經(jīng)濟難題的根本之道。

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