住房問題關(guān)乎民生福祉。近日，在北京市第十五屆人民代表大會上，與會代表就住房租賃話題展開熱議。

北京市第十五屆人大財政經(jīng)濟(jì)委員會委員、中國社會科學(xué)院學(xué)部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚(yáng)認(rèn)為，在住房市場上推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點加快發(fā)展長租房市場，是下一階段各級政府推動城市住房市場發(fā)展的重要任務(wù)。

加快發(fā)展長租房市場趨勢日益明顯

近年來，中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入了以中高速度增長為主要特征的“新常態(tài)”。李揚(yáng)認(rèn)為，在新常態(tài)下，租賃市場和住房買賣市場仍存在結(jié)構(gòu)性矛盾。當(dāng)前，隨著國家推動“租購并舉的住房制度”，在中央推行保障性租賃住房的同時，又提出加快發(fā)展長租房市場，讓住房租賃行業(yè)發(fā)展趨勢日益明顯。

“2017年，中央重申要建立‘租購并舉的住房制度’，而且首次將‘租’置于‘購’之前，意味著今后我們將更多地以租房來解決居民的住房需求。”李揚(yáng)表示，2020年全國兩會首次提出“長租房”，指出要“完善長租房政策”，意味著長租房作為住房租賃市場的重要組成部分，已受到政府和各界的關(guān)注和重視。剛剛結(jié)束不久的2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會不僅重申了“房住不炒”的基本原則，而且進(jìn)一步提出要“加快發(fā)展長租房市場”。這一系列政策的逐步升級傳達(dá)出一個明確的信號，就是今后包括長租房在內(nèi)的住房租賃市場將有一個大發(fā)展，它將成為我們解決大城市新市民、青年人居住問題的重要抓手。

機(jī)構(gòu)化運(yùn)營長租房能有效解決“散、亂、舊”的市場痛點

對于當(dāng)前住房租賃市場發(fā)展，李揚(yáng)認(rèn)為，需求與供給存在嚴(yán)重不匹配的問題。

從需求側(cè)看，《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前年輕人租房時間越來越長，租房5年以上占比達(dá)到51%、接受租房10年以上占比達(dá)到18%。

但在供給側(cè)，市場上存在“散、亂、舊”三方面痛點。第一，中國有大量的個人房東，主要特點是比較分散，這意味著在供給側(cè)的組織上，機(jī)構(gòu)化長租房的占比亟待提高。第二，個人房東分散會導(dǎo)致管理混亂，個人出租方隨意縮短租期、單方提高租金、無理由驅(qū)趕租戶等侵害承租人利益的情況經(jīng)常發(fā)生。第三是舊，住建部調(diào)研發(fā)現(xiàn)散戶住房出租前不會對房屋進(jìn)行裝修，租賃住房品質(zhì)較低甚至存在安全隱患，據(jù)12個城市統(tǒng)計，24%的租客租住在房齡25年以上的老舊房屋。

為此，李揚(yáng)認(rèn)為，在住房租賃市場上推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點加快發(fā)展長租房市場，是下一階段各級政府推動城市住房市場發(fā)展的重要任務(wù)。而只有通過專業(yè)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營，才能有效解決“散、亂、舊”的問題，才能有效建立起穩(wěn)定的租賃各方關(guān)系，進(jìn)而持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定租金、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定市場的作用。

“我們應(yīng)通過長租機(jī)構(gòu)，以多種方式，將分散的租賃市場組織起來，把分散投入市場的租賃房源加以統(tǒng)一改造，確立某種統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)向市場推出。這種模式在相當(dāng)程度上，便利了進(jìn)入一個陌生環(huán)境的新市民、青年人們能更快地融入城市生活。”李揚(yáng)同時表示，長租房具有地域分布更靈活，大多環(huán)繞地鐵、公交、商圈周邊，能更好地減少通勤問題。同時對于人口不斷向城市群和中心城市流動的現(xiàn)狀，長租房有望促進(jìn)“職住平衡”。

鼓勵專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，有序有效擴(kuò)大市場供給

對于如何規(guī)范和加快發(fā)展長租房市場，李揚(yáng)認(rèn)為，機(jī)構(gòu)化運(yùn)作的長租房是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度上的必然產(chǎn)物。不僅有利于補(bǔ)齊租賃市場中供給側(cè)短板，促進(jìn)存量房流通，加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造，同時對規(guī)范我國住房租賃市場秩序，促進(jìn)住房市場有序迭代，進(jìn)而形成新的經(jīng)濟(jì)增長點有貢獻(xiàn)意義。

對此，其一，在發(fā)展模式上，要鼓勵和支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，提高機(jī)構(gòu)化長租房占比，形成(政策性)保障房與(市場化)機(jī)構(gòu)化長租房“兩條腿”共同發(fā)展的格局。在此過程中，建立住房租賃行業(yè)信用評級機(jī)制，培育樣板機(jī)構(gòu)，對評級高的住房租賃企業(yè)向社會公眾進(jìn)行推薦，也都是必要的市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

另一方面，應(yīng)當(dāng)在凈流入人口多、租房人口規(guī)模大的一線地區(qū)，鼓勵多套房的個人房東將閑置房屋委托給專業(yè)住房租賃企業(yè)進(jìn)行出租，并可給予一定比例的房產(chǎn)稅減免。此舉一方面能有效擴(kuò)大租賃住房供給量，另一方面由機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理和面向分散的租戶出租，可以保證全量備案，能進(jìn)一步規(guī)范市場發(fā)展，同時防止逃稅、漏稅的現(xiàn)象。

其二，構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度。地方住建、公安系統(tǒng)與住房租賃企業(yè)應(yīng)建立功能互補(bǔ)、良性互動的大數(shù)據(jù)共享機(jī)制，形成聯(lián)動效應(yīng)，并鼓勵企業(yè)根據(jù)市場特性參與城市租賃系統(tǒng)建設(shè)。同時，全量的網(wǎng)簽備案有利于加強(qiáng)對個人房東、中介機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)的分類分級管理，以防范“二房東跑路”等風(fēng)險事件。

其三，創(chuàng)新對長租房市場的金融服務(wù)方式。對于租賃住房的中低收入者、初入勞動市場者給予政策性資金支持。在金融上，對于長租機(jī)構(gòu)的資金支持，不僅應(yīng)當(dāng)有資本金支持機(jī)制，還應(yīng)當(dāng)有債務(wù)性資金支持機(jī)制。在這方面，廣泛引入REITs機(jī)制十分必要，對現(xiàn)有的商業(yè)性貸款以及住房公積金貸款進(jìn)行整合，也是題中應(yīng)有之義。

關(guān)鍵詞： 發(fā)展 專業(yè)化 長租 機(jī)構(gòu) 租賃住房