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新常態(tài)下租賃市場和住房買賣市場仍存在結構性矛盾

來源：央廣網時間：2022-01-17 10:23:57

住房問題關乎民生福祉。近日，在北京市第十五屆人民代表大會上，與會代表就住房租賃話題展開熱議。

北京市第十五屆人大財政經濟委員會委員、中國社會科學院學部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚認為，在住房市場上推行供給側結構性改革，重點加快發(fā)展長租房市場，是下一階段各級政府推動城市住房市場發(fā)展的重要任務。

加快發(fā)展長租房市場趨勢日益明顯

近年來，中國經濟已進入了以中高速度增長為主要特征的“新常態(tài)”。李揚認為，在新常態(tài)下，租賃市場和住房買賣市場仍存在結構性矛盾。當前，隨著國家推動“租購并舉的住房制度”，在中央推行保障性租賃住房的同時，又提出加快發(fā)展長租房市場，讓住房租賃行業(yè)發(fā)展趨勢日益明顯。

“2017年，中央重申要建立‘租購并舉的住房制度’，而且首次將‘租’置于‘購’之前，意味著今后我們將更多地以租房來解決居民的住房需求。”李揚表示，2020年全國兩會首次提出“長租房”，指出要“完善長租房政策”，意味著長租房作為住房租賃市場的重要組成部分，已受到政府和各界的關注和重視。剛剛結束不久的2021年中央經濟工作會不僅重申了“房住不炒”的基本原則，而且進一步提出要“加快發(fā)展長租房市場”。這一系列政策的逐步升級傳達出一個明確的信號，就是今后包括長租房在內的住房租賃市場將有一個大發(fā)展，它將成為我們解決大城市新市民、青年人居住問題的重要抓手。

機構化運營長租房能有效解決“散、亂、舊”的市場痛點

對于當前住房租賃市場發(fā)展，李揚認為，需求與供給存在嚴重不匹配的問題。

從需求側看，《2021中國城市租住生活藍皮書》數據顯示，當前年輕人租房時間越來越長，租房5年以上占比達到51%、接受租房10年以上占比達到18%。

但在供給側，市場上存在“散、亂、舊”三方面痛點。第一，中國有大量的個人房東，主要特點是比較分散，這意味著在供給側的組織上，機構化長租房的占比亟待提高。第二，個人房東分散會導致管理混亂，個人出租方隨意縮短租期、單方提高租金、無理由驅趕租戶等侵害承租人利益的情況經常發(fā)生。第三是舊，住建部調研發(fā)現散戶住房出租前不會對房屋進行裝修，租賃住房品質較低甚至存在安全隱患，據12個城市統(tǒng)計，24%的租客租住在房齡25年以上的老舊房屋。

為此，李揚認為，在住房租賃市場上推行供給側結構性改革，重點加快發(fā)展長租房市場，是下一階段各級政府推動城市住房市場發(fā)展的重要任務。而只有通過專業(yè)化機構運營，才能有效解決“散、亂、舊”的問題，才能有效建立起穩(wěn)定的租賃各方關系，進而持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定租金、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定市場的作用。

“我們應通過長租機構，以多種方式，將分散的租賃市場組織起來，把分散投入市場的租賃房源加以統(tǒng)一改造，確立某種統(tǒng)一標準向市場推出。這種模式在相當程度上，便利了進入一個陌生環(huán)境的新市民、青年人們能更快地融入城市生活。”李揚同時表示，長租房具有地域分布更靈活，大多環(huán)繞地鐵、公交、商圈周邊，能更好地減少通勤問題。同時對于人口不斷向城市群和中心城市流動的現狀，長租房有望促進“職住平衡”。

鼓勵專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，有序有效擴大市場供給

對于如何規(guī)范和加快發(fā)展長租房市場，李揚認為，機構化運作的長租房是中國經濟發(fā)展到一定程度上的必然產物。不僅有利于補齊租賃市場中供給側短板，促進存量房流通，加快推進老舊小區(qū)改造，同時對規(guī)范我國住房租賃市場秩序，促進住房市場有序迭代，進而形成新的經濟增長點有貢獻意義。

對此，其一，在發(fā)展模式上，要鼓勵和支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，提高機構化長租房占比，形成(政策性)保障房與(市場化)機構化長租房“兩條腿”共同發(fā)展的格局。在此過程中，建立住房租賃行業(yè)信用評級機制，培育樣板機構，對評級高的住房租賃企業(yè)向社會公眾進行推薦，也都是必要的市場基礎設施建設。

另一方面，應當在凈流入人口多、租房人口規(guī)模大的一線地區(qū)，鼓勵多套房的個人房東將閑置房屋委托給專業(yè)住房租賃企業(yè)進行出租，并可給予一定比例的房產稅減免。此舉一方面能有效擴大租賃住房供給量，另一方面由機構統(tǒng)一管理和面向分散的租戶出租，可以保證全量備案，能進一步規(guī)范市場發(fā)展，同時防止逃稅、漏稅的現象。

其二，構建全面的網簽備案制度。地方住建、公安系統(tǒng)與住房租賃企業(yè)應建立功能互補、良性互動的大數據共享機制，形成聯動效應，并鼓勵企業(yè)根據市場特性參與城市租賃系統(tǒng)建設。同時，全量的網簽備案有利于加強對個人房東、中介機構、租賃企業(yè)的分類分級管理，以防范“二房東跑路”等風險事件。

其三，創(chuàng)新對長租房市場的金融服務方式。對于租賃住房的中低收入者、初入勞動市場者給予政策性資金支持。在金融上，對于長租機構的資金支持，不僅應當有資本金支持機制，還應當有債務性資金支持機制。在這方面，廣泛引入REITs機制十分必要，對現有的商業(yè)性貸款以及住房公積金貸款進行整合，也是題中應有之義。

關鍵詞：發(fā)展專業(yè)化長租機構租賃住房

新常態(tài)下租賃市場和住房買賣市場仍存在結構性矛盾

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