北京市住建委近期發(fā)布公告，公開征求《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》意見(jiàn)建議。最高人民法院在此之前對(duì)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣司法解釋》)進(jìn)行了修訂，刪除了原司法解釋中關(guān)于“退一賠一”的規(guī)定，這也意味著商品房買賣懲罰性賠償制度成為歷史，由此引發(fā)公眾關(guān)于購(gòu)房者“權(quán)利退潮”的擔(dān)憂。那么，今后購(gòu)房者該如何維護(hù)自身權(quán)益?違約責(zé)任又該如何承擔(dān)呢?

開發(fā)商隱瞞事實(shí)被判賠償

王女士為解決孩子上學(xué)問(wèn)題，于2017年11月購(gòu)買了一套商品房，總價(jià)223萬(wàn)元。根據(jù)其與開發(fā)商簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，雙方約定房屋竣工日期為2018年3月，并在第二條的預(yù)售依據(jù)中載明“該商品房已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售，兩年半之內(nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書。”但是在房屋交付三年后，開發(fā)商仍無(wú)法辦理網(wǎng)簽和房屋所有權(quán)證，王女士不得不給孩子另覓學(xué)校。后來(lái)她了解到，該商品房實(shí)際上是拆遷安置房，即開發(fā)商出售時(shí)并未取得預(yù)售許可。王女士認(rèn)為，開發(fā)商隱瞞事實(shí)騙取其簽訂預(yù)售合同，致使房屋無(wú)法辦理網(wǎng)簽，也無(wú)法滿足孩子正常上學(xué)的要求，因此她將開發(fā)商訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，開發(fā)商返還購(gòu)房款并支付一倍的賠償金以及在學(xué)費(fèi)、裝修等方面的損失。

開發(fā)商否認(rèn)虛假銷售、隱瞞銷售情況，辯稱賣房時(shí)已明確告知王女士，該房屋只有在開發(fā)商現(xiàn)房銷售許可證辦下來(lái)后才能辦理網(wǎng)簽;而且該房屋不是政策性定向安置拆遷用房，是商品房，不能預(yù)售，只能現(xiàn)房銷售，這些王女士在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)獲知。目前她已經(jīng)入住，只遭受輕微損失，因此法院不應(yīng)使用懲罰性條款讓開發(fā)商承擔(dān)一倍購(gòu)房款的罰則。

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法以及城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?？梢?jiàn)，辦理商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商的義務(wù)，并應(yīng)將預(yù)售許可證向買受人出示。本案中，開發(fā)商雖然向王女士出示了預(yù)售許可證，但實(shí)際上并不包括所售房屋的預(yù)售許可，對(duì)此開發(fā)商具有主觀上的過(guò)錯(cuò)。

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，卻與買受人訂立了商品房預(yù)售合同，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

開發(fā)商隱瞞事實(shí)致使王女士遭受了經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)最高人民法院《商品房買賣司法解釋》第九條的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明事實(shí)的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，因此王女士要求開發(fā)商返還購(gòu)房款、賠償利息、裝修損失及支付已付房款一倍的賠償額，理由正當(dāng)，于法有據(jù)，法院予以支持。但王女士所稱為解決孩子上學(xué)問(wèn)題而購(gòu)買房屋，因在合同中并未明確約定，因此另行擇校產(chǎn)生的學(xué)費(fèi)損失，法院不予支持。

“退一賠一”懲罰性賠償成為歷史

上述是一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案，對(duì)于此類房屋買賣中因欺詐行為引起的糾紛，如出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、未取得商品房預(yù)售許可證、“一房二賣”等，這類情形下是否會(huì)有懲罰性賠償，一直是購(gòu)房者關(guān)注的問(wèn)題。

商品房作為房屋的一種，是相對(duì)于公房和二手房來(lái)說(shuō)的，由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，也就是我們常說(shuō)的新房、一手房。2003年4月最高人民法院發(fā)布了《商品房買賣司法解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛案件提供了明確、具體的法律依據(jù)。其中，第八條、第九條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(又稱“先賣后抵”);二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人(又稱“一房二賣”);三是出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;四是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)(又稱“先抵后賣”);五是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此5種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。也就是說(shuō)，在商品房買賣合同中，如果開發(fā)商惡意違約或欺詐行為致使購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，須承擔(dān)“退一賠一”的懲罰性賠償責(zé)任。

在民法典實(shí)施之后，最高人民法院同時(shí)對(duì)該《商品房買賣司法解釋》進(jìn)行了修訂，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解釋最大的變化就是刪除了原來(lái)關(guān)于“退一賠一”的規(guī)定，這就意味著，今后如果購(gòu)房者遇到上述情況，主張已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任將不再有法律依據(jù)，也很難被法院支持。

上述案件中，王女士的房屋買賣糾紛發(fā)生在新舊法銜接之際，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第二條明確，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。簽訂在2021年1月1日之后的購(gòu)房合同，發(fā)生糾紛，將會(huì)適用新的《商品房買賣司法解釋》。

購(gòu)房合同約定成為重要依據(jù)

新解釋刪除了開發(fā)商“退一賠一”的懲罰性賠償條款，那么，購(gòu)房者今后在購(gòu)房時(shí)該如何保護(hù)自身權(quán)益呢?

對(duì)于法院而言，此后在審理商品房買賣糾紛時(shí)，合同約定將成為重要依據(jù)。

首先，核查“五證”。購(gòu)房者在簽訂合同前應(yīng)仔細(xì)核查或要求開發(fā)商出示“五證”，房屋產(chǎn)權(quán)、面積等重要信息均記載于此。“五證”即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，仔細(xì)核對(duì)商品房預(yù)售許可證明中是否包含了自己所購(gòu)買的房屋。

其次，看清違約條款。購(gòu)房者簽約時(shí)一定要細(xì)讀合同條款，注重房屋違約條款的約定。如果雙方?jīng)]有約定特殊的責(zé)任承擔(dān)方式，將按照新司法解釋中一般規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣懲罰性賠償取消后，合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法有三種，一是逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定;三是由于出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

另外，在新《商品房買賣司法解釋》背景下，行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)更加注重合同文本的力量，筆者建議各地房地產(chǎn)行業(yè)主管部門應(yīng)盡快制定詳細(xì)、全面的《商品房買賣合同示范文本》，其中應(yīng)納入類似于“惡意違約”“欺詐行為”“面積確認(rèn)及面積差異處理”等條款，避免存在遺漏購(gòu)房者權(quán)益的情況。廣大購(gòu)房人在簽訂合同前必須仔細(xì)查看相關(guān)條款的表述和約定，斟酌相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)后再慎重作出購(gòu)房決定。

今年7月8日，北京市住建委發(fā)布公告，對(duì)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》公開征求意見(jiàn)建議，現(xiàn)有《通知》的主要內(nèi)容有規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范商品住房銷售推廣、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度、壓實(shí)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任四個(gè)部分，進(jìn)一步規(guī)范了新建商品住房銷售行為。相信在房地產(chǎn)行業(yè)主管部門與司法部門的共同努力下，即使沒(méi)有了懲罰性賠償?shù)耐兀唐贩抠I賣市場(chǎng)也能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)購(gòu)房者合法權(quán)益的保護(hù)。

(作者單位：北京市海淀區(qū)人民法院)

延伸閱讀

受托購(gòu)房時(shí)能否先占先得

案情回顧

王某委托李甲購(gòu)買某房屋，李甲委托其弟李乙代辦。于是，李乙與房屋共有產(chǎn)權(quán)人孫某簽訂購(gòu)房協(xié)議，約定以75萬(wàn)元購(gòu)買。后王某向李甲匯款75萬(wàn)元，李甲向李乙匯款37.5萬(wàn)元，李乙將這筆錢支付給孫某。隨后，該房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，購(gòu)房事宜被擱置。最終，法院生效判決確認(rèn)孫某之女孫甲取得房屋所有權(quán)。李乙只得又與孫甲簽訂了第二份房屋買賣協(xié)議書，約定價(jià)格為52萬(wàn)元。簽訂協(xié)議后，李乙向?qū)O甲支付了錢款，房屋轉(zhuǎn)移登記至李乙名下。王某要求李乙配合將房屋過(guò)戶登記至自己名下，遭到拒絕，于是將李甲、李乙訴至法院。

李乙認(rèn)為，當(dāng)初因無(wú)法順利購(gòu)房，故以自有資金代替孫某返還了37.5萬(wàn)元定金，第二次是用自有資金自行購(gòu)房而非受托購(gòu)房，所以不應(yīng)配合王某過(guò)戶。李甲稱確實(shí)收到了這筆返款，但并未交還給王某。孫某和孫甲稱，從未表示過(guò)不出售該房屋，也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)要退購(gòu)房款，他們一直認(rèn)為李乙只是代理他人辦理購(gòu)房事宜。法院認(rèn)為，根據(jù)王某及李甲簽訂的《代理購(gòu)房委托書》，可以認(rèn)定雙方之間確實(shí)存在委托代理關(guān)系。李甲又轉(zhuǎn)委托給李乙，代王某購(gòu)買涉訴房屋，但實(shí)際購(gòu)買人應(yīng)為王某?，F(xiàn)王某要求李乙配合完成過(guò)戶，法院予以支持。

法院提示

該案訴訟過(guò)程中，李乙堅(jiān)持主張其早已解除委托合同關(guān)系，但其并未提交充分證據(jù)，證明在取得受托財(cái)產(chǎn)前已與委托人解除該委托關(guān)系。

民法典第九百三十三條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同造成對(duì)方損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由外，無(wú)償委托合同的解除方應(yīng)當(dāng)賠償因解除時(shí)間不當(dāng)造成的直接損失，有償委托合同的解除方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益。

法律賦予當(dāng)事人該項(xiàng)任意解除權(quán)，是因?yàn)槲泻贤且?ldquo;信任”為存在的條件，如果一方不守信用，失信于另一方，再繼續(xù)履行合同就無(wú)必要;但在受托人已完成受托事項(xiàng)、取得相應(yīng)財(cái)產(chǎn)的情況下，再賦予受托人任意解除權(quán)，不僅有悖于該立法原意，也有違民法典第九百二十七條中“受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人”的規(guī)定。

該案中，李乙主張其已與王某解除委托關(guān)系，但李甲、李乙未能提供解除委托關(guān)系的充分證據(jù)，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。李乙作為受托人，在辦理委托事務(wù)的過(guò)程中取得了房產(chǎn)權(quán)利并暫時(shí)登記在自己名下，其有義務(wù)辦理變更手續(xù)使委托人成為真正的權(quán)利主體。

(作者單位：北京市第二中級(jí)人民法院)

關(guān)鍵詞： 商品房 買賣 司法解釋 退一賠一